Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Gỡ vướng từ thực tiễn, khơi thông thị trường

Quy định cụ thể, tránh phát sinh vướng mắc

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang nhận được sự quan tâm lớn từ các địa phương, doanh nghiệp và giới chuyên gia khi nhiều quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính, nâng cao tính minh bạch của thị trường và đồng bộ với các luật liên quan.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng minh bạch, khả thi, giảm thủ tục, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo động lực cho thị trường phát triển ổn định, bền vững.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Sau khi nghiên cứu dự thảo do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, Sở Xây dựng Bắc Ninh cơ bản thống nhất với nội dung dự thảo, đồng thời đề xuất nhiều kiến nghị nhằm bảo đảm tính rõ ràng và khả thi khi triển khai trên thực tế.

Đáng chú ý, Sở Xây dựng Bắc Ninh đề nghị làm rõ khái niệm "tổng vốn đầu tư" tại điểm c khoản 2 Điều 7 liên quan đến điều kiện vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo dự thảo, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20ha và 15% đối với dự án từ 20ha trở lên. 

Tuy nhiên, địa phương cho rằng cần xác định rõ "tổng vốn đầu tư" có bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay không, bởi đây là khoản chiếm tỷ trọng rất lớn, đặc biệt đối với các dự án khu đô thị. Nếu không được quy định rõ sẽ dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau khi áp dụng.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng Bắc Ninh cũng đề nghị bổ sung quy định đối với trường hợp tổ chức không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thực hiện hoạt động cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hoặc diện tích sàn thuộc sở hữu hợp pháp thì không phải thành lập doanh nghiệp nếu không thuộc trường hợp tạo lập bất động sản để kinh doanh.

Một nội dung khác được địa phương quan tâm là việc công khai thông tin bất động sản trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Theo Sở Xây dựng Bắc Ninh, cần miễn yêu cầu công khai đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ hoặc tổ chức không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm đúng tinh thần cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ.

Đối với hoạt động chuyển nhượng dự án, Sở Xây dựng Bắc Ninh kiến nghị quy định cụ thể các văn bản pháp luật liên quan thay vì quy định chung chung "theo pháp luật có liên quan", giúp địa phương thuận lợi hơn trong quá trình tổ chức thực hiện.

Đáng chú ý, Sở cũng đề xuất Chính phủ quy định chi tiết tiêu chuẩn bằng cấp, chứng chỉ của người trực tiếp thực hiện tư vấn bất động sản thay vì quy định mang tính nguyên tắc như dự thảo hiện nay.

Trong khi đó, Sở Xây dựng Ninh Bình cũng thống nhất với định hướng sửa đổi Luật nhưng đề nghị bổ sung quy định tại Điều 23 liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Theo địa phương, dự thảo cần quy định rõ trường hợp đất đã được giải chấp trước khi chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở nếu chủ đầu tư trước đó đã sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp. Quy định này sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi của người nhận chuyển nhượng, đồng thời hạn chế các tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch.

Tháo gỡ điểm nghẽn, tạo động lực mới cho thị trường bất động sản

Theo nội dung Tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều, tương đương khoảng 30% số điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. 

Dự thảo được xây dựng theo hướng chỉ quy định những nội dung mang tính nguyên tắc, khung thuộc thẩm quyền của Quốc hội; các vấn đề thường xuyên biến động sẽ giao Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết nhằm bảo đảm tính linh hoạt, phù hợp thực tiễn.

Một trong những nội dung đáng chú ý là tăng cường phân cấp, phân quyền trong quản lý thị trường bất động sản. 

Theo đó, dự thảo đề xuất chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ sang UBND cấp tỉnh; đồng thời điều chỉnh trách nhiệm quản lý nhà nước phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Người dân và doanh nghiệp kỳ vọng khung pháp lý mới sẽ tạo lập thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và an toàn hơn.

Dự thảo cũng tập trung cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính và điều kiện kinh doanh. Cụ thể, bãi bỏ thủ tục thông báo trước khi bán, cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai; chuẩn hóa sáu nhóm điều kiện kinh doanh; cắt giảm 5 trong tổng số 12 thủ tục hành chính và đơn giản hóa nhiều thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung nhiều quy định nhằm thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản như xây dựng, vận hành Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch và hiệu quả quản lý thị trường.

Đánh giá cao việc sửa đổi Luật, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, Hiệp hội cơ bản thống nhất với dự thảo, đồng thời đề xuất một số nội dung nhằm bảo đảm đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.

Theo ông Châu, cần mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật đối với cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản nhằm hạn chế tình trạng "phân lô bán nền" núp bóng giao dịch dân sự, qua đó bảo vệ tốt hơn quyền lợi người dân.

HoREA cũng đề nghị cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ tuy không phải thành lập doanh nghiệp nhưng cần đăng ký kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.

"Đối với quy định về đặt cọc, Hiệp hội kiến nghị cho phép chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, có thiết kế cơ sở được thẩm định và có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, thay vì chỉ được nhận đặt cọc khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh như dự thảo", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Theo chủ tịch HoREA, quy định này vừa tạo thêm nguồn lực tài chính cho doanh nghiệp, vừa giúp khách hàng sớm tiếp cận sản phẩm với mức giá hợp lý nhưng vẫn bảo đảm an toàn pháp lý.

Hiệp hội cũng đề xuất giữ quy định để người mua nhà được quyền lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, qua đó giảm thêm chi phí cho người mua và doanh nghiệp.