Giá thuê vẫn neo cao

Chị Nguyễn Vân Anh (Hà Nội), một hộ kinh doanh thời trang tại chợ Ninh Hiệp chia sẻ, bản thân đã lỗ 3 tỷ đồng trong năm 2025 chỉ vì thuê hai mặt bằng tại chợ Ninh Hiệp.

Trước đó, chị suy nghĩ rất đơn giản: Ninh Hiệp là "mỏ vàng", mặt bằng càng đẹp thì khách càng đông, chắc chắn có lãi.

Nghĩ là làm, chị quyết định thuê cùng lúc hai mặt bằng, mỗi mặt bằng giá hơn 50 triệu đồng/tháng, chưa kể điện nước, nhân công, phát sinh. Tuy nhiên, tới khi kinh doanh thực tế, chị mới vỡ lẽ mọi chuyện không như mình nghĩ.

Dù doanh thu có thể cao ở một vài thời điểm, nhưng vì tồn kho lớn và chi phí cố định quá nặng nên dòng tiền luôn âm. Khi phải xoay tiền bù lỗ, áp lực tài chính ngày một lớn, những đêm mất ngủ bắt đầu nhiều hơn.

"Đến cuối năm, khi ngồi tổng kết lại toàn bộ chi phí, tôi nhìn vào con số lỗ 3 tỷ đồng và cảm giác trống rỗng", chị Vân Anh cho hay.

Khảo sát của PV tại một số tuyến phố có hoạt động thương mại sôi động tại Hà Nội như: Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch, Nguyễn Trãi, Phố Huế… cho thấy, giá thuê mặt bằng dao động hàng chục triệu đồng mỗi tháng tùy vị trí, diện tích và lưu lượng khách qua lại.

Trên một số sàn giao dịch và nền tảng cho thuê bất động sản, giá thuê tại Phố Huế hiện dao động từ 30-70 triệu đồng/tháng, tùy vị trí. Với nhà cho thuê nguyên căn, giá khoảng 90-130 triệu đồng/tháng.

Hay tại đường Phạm Ngọc Thạch, mặt bằng giá cho thuê khá cao. Đơn cử, một showroom tầng 1 mặt tiền 20m tại số 10 Phạm Ngọc Thạch đang được rao mức giá 230 triệu đồng; mặt bằng tầng 2 tại các khu chung cư trên dọc đường này cũng đang được rao 70 triệu đồng/tháng.

Kinh doanh khó khăn

Mặc dù vậy, không phải mặt bằng đẹp và giá cao sẽ mang lại hiệu quả kinh doanh tốt. Chị Nguyễn Thị Hương, một tiểu thương kinh doanh thời trang tại ngõ 46 Phạm Ngọc Thạch cho biết, đầu năm 2025 chị quyết định thuê mặt bằng rộng khoảng 32m² với giá 20 triệu đồng/tháng. Thời điểm đó, chị kỳ vọng vị trí sầm uất này sẽ giúp cửa hàng duy trì lượng khách ổn định.

Tuy nhiên sau gần một năm hoạt động, có tháng doanh thu chỉ đủ trả tiền mặt bằng và lương nhân viên, gần như không có lợi nhuận. Cạnh cửa hàng chị Hương, nhiều cửa hàng kinh doanh cũng đổi chủ liên tục. Chị Hương cũng đang cân nhắc đổi mặt bằng sang chỗ khác để giảm áp lực tài chính.

"Người mua ngày càng có xu hướng tìm kiếm sản phẩm trên mạng thay vì đến trực tiếp cửa hàng. Điều này khiến lợi thế của các mặt bằng kinh doanh truyền thống không còn rõ rệt như trước", chị Hương nói.

Tại TP.HCM, tình trạng mặt bằng bỏ trống ngày càng nhiều. Trên các trục đường được xem là "đất vàng" bán lẻ như: Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi, Nguyễn Huệ, Mạc Thị Bưởi, Đồng Khởi hay Huỳnh Thúc Kháng… không khó bắt gặp những mặt bằng bỏ trống, treo biển cho thuê nhiều tháng qua.

Báo cáo của Batdongsan cho thấy, trong quý IV/2025, nhu cầu tìm thuê nhà phố tại TP.HCM tiếp tục giảm 5% so với quý trước đó và duy trì xu hướng đi xuống với mức giảm từ 20-28% trong suốt 3 năm qua.

Khảo sát từ các sàn môi giới cho thuê nhà phố cũng ghi nhận hơn 33% đánh giá giao dịch năm nay suy giảm mạnh, trong khi 48% nhận định sức thuê không cải thiện so với cùng kỳ năm trước.

Hành vi tiêu dùng đã thay đổi

TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam sản (VARS IRE) nhận định, tại Hà Nội, giá thuê mặt bằng vẫn được thiết lập theo kỳ vọng của giai đoạn tăng trưởng nóng, trong khi sức mua hiện nay đã thay đổi. Khi doanh thu không còn đủ bù chi phí cố định, đặc biệt là tiền thuê nhà, việc trả mặt bằng là lựa chọn của nhiều người.

Ông Lượng cho rằng, các hợp đồng thuê dài hạn, tiền đặt cọc lớn càng khiến rủi ro dồn về phía người thuê. Khi phần lớn hộ kinh doanh nhỏ hoạt động dựa trên dòng tiền ngắn hạn, chỉ cần doanh thu sụt giảm vài tháng, chi phí thuê lập tức trở thành gánh nặng không thể xoay xở.

Theo ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes, nhà mặt phố cho thuê tại các đô thị lớn hiện nay đang trong tình trạng ế ẩm. Nguyên nhân là do hình thức mua bán online phát triển mạnh nên doanh nghiệp, người bán hàng không cần mặt phố để trưng bày sản phẩm nhiều.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc PropertyGuru Việt Nam nhận định, phát triển mạnh của thương mại điện tử đã làm thay đổi thói quen mua sắm.

Việc duy trì mặt bằng lớn với chi phí cao chỉ để trưng bày sản phẩm không còn là lựa chọn tối ưu, buộc nhiều thương hiệu phải thu hẹp diện tích hoặc chuyển hướng sang kinh doanh trực tuyến.

Trước áp lực giá thuê và sức mua chưa phục hồi rõ nét, nhiều doanh nghiệp buộc phải thay đổi chiến lược, tìm đến khu vực chi phí thấp hơn hoặc tối ưu hóa mô hình kinh doanh. Điều này khiến không ít nhà mặt phố tại các đô thị như Hà Nội, TP.HCM tiếp tục treo biển "cho thuê", phản ánh rõ sự thay đổi của thị trường và hành vi kinh doanh trong giai đoạn hiện nay.