Nghị quyết 21 đưa thị trường nhà đất chuyển từ giá kỳ vọng sang giá trị thực

Nghị quyết 21-NQ/TW: Nhiều điểm mới quan trọng

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn trầm lắng, khi lãi suất tăng cao và tác động của các yếu tố vĩ mô khác. Tuy nhiên, đây cũng được dự báo là giai đoạn chuyển mình, tái cấu trúc của thị trường.

Các chuyên gia, diễn giả tham dự tại phiên thảo luận.

Trong quý III, nhiều chính sách quan trọng liên quan đến bất động sản đã được ban hành, đặc biệt là Nghị quyết 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, tạo nền tảng cho việc tiếp tục sửa đổi hệ thống pháp luật và định hình thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Trong khuôn khổ hội thảo, tại "Phiên thảo luận 1: Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý", các diễn giả đã phân tích sâu những điểm mới đáng chú ý nhất trong Nghị quyết 21 và những định hướng sửa đổi pháp luật liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Cập nhật những nội dung mới trong quá trình xây dựng, sửa đổi ba luật này.

TS Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đại biểu Quốc hội Khóa XVI cho biết, có ba nội dung rất đáng lưu ý và có thay đổi lớn về mặt tư tưởng chính sách. 

Đầu tiên và quan trọng nhất Nghị quyết 21 khẳng định quyền sử dụng đất là nguồn lực đầu vào quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, điều này sẽ thay đổi toàn bộ giải pháp về cả quy mô và cấp độ.

Thứ hai là việc phân bố đất phải đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, công khai, minh bạch, cạnh tranh. Nghị quyết cũng định hướng ưu tiên quỹ đất cho một số hoạt động kinh tế xã hội, ví dụ cho chung cư, cho nhà ở cho thuê, các dự án ưu đãi thu hút đầu tư, các hoạt động y tế giáo dục…

Nghị quyết cũng định hướng Nhà nước phải có chính sách về tài chính đối với đất chậm đưa vào sử dụng, găm giữ đất nhằm mục tiêu chờ tăng giá.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, hiện nay, bất động sản, thị trường nhà ở, tất cả các loại hình bất động sản… đều liên quan đến đất. Người dân đặc biệt quan tâm đến vấn đề này.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Do vậy, Nghị quyết 21 có tác động rất lớn đến tâm lý người dân. Nghị quyết đã đưa ra những điểm mới, cơ bản tháo gỡ nhiều vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp.

Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Trong dự thảo đã dành riêng một chương về điều tiết thị trường, với nhiều công cụ điều tiết khác nhau.

Trong dự thảo luật cũng đã đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ bất động sản. Đồng thời, bà Hằng chia sẻ đang từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động đầu cơ. Từ đó sẽ có giải pháp điều tiết thị trường, đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực.

Thay đổi hành vi của người mua, người bán và nhà đầu tư

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, Nghị quyết 21 định hướng cho việc sửa đổi Luật Đất đai, hướng tới quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch hơn và đưa đất đai trở thành động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới. Trong đó có các nội dung về quy hoạch, giao đất, thu hồi, bồi thường, định giá đất theo thị trường và xây dựng nền tảng dữ liệu.

Chia sẻ về những thay đổi và tác động đến thị trường khi thực thi Nghị quyết 21, ông Đính nhận định, thứ nhất, thị trường sẽ chuyển từ giá kỳ vọng sang giá trị thực. Điều này sẽ làm thay đổi quan điểm của thị trường.

Người dân sẽ dễ tiếp cận thông tin hơn để xác lập giá trị phù hợp và quyết định mua ở mức giá nào. Doanh nghiệp sẽ dễ dự báo và thực hiện hơn vì thị trường đã có tính minh bạch và dữ liệu. Chính quyền sẽ có công cụ giám sát những biến động của thị trường, đồng thời phát hiện và đưa ra cảnh báo sớm nếu có dữ liệu.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Đối với việc điều tiết giá đất phù hợp, ông Đính cho rằng, điều này sẽ mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh. Nếu giá đất được điều tiết phù hợp và đất đai được đưa vào sử dụng, chi phí về đất sẽ giảm, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển sản xuất, kinh doanh.

Người dân cũng sẽ tiếp cận được nhà ở với mức giá phù hợp hơn nhờ sự điều tiết. Đặc biệt, việc thúc đẩy phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Vị chuyên gia nhận định, người dân sẽ được hưởng lợi khi thực hiện theo tinh thần Nghị quyết 21.

Thêm vào đó, các công cụ điều tiết thị trường, trong đó có công cụ thuế sẽ điều chỉnh hành vi sử dụng đất, nhất là hành vi găm giữ đất, đầu cơ, đẩy giá và thổi giá, gây ra những biến động bất thường trên thị trường.

"Khi đó, tình trạng găm giữ và lãng phí đất đai sẽ giảm. Doanh nghiệp và người dân buộc phải thay đổi hành vi sử dụng đất. Đất càng để lâu thì người sử dụng càng phải nộp nhiều tiền và đóng thuế cao. Vì vậy, họ sẽ không để đất lãng phí mà phải tìm cách khai thác, đưa đất vào sử dụng. Cả người dân và doanh nghiệp đều phải có phương án phù hợp", ông Đính chia sẻ.