Nhà đất thời giá cao: Người mua ngày càng ưu tiên giá trị thực và dòng tiền

Nhà đầu tư cũng chuyển từ "lướt sóng" sang tìm dòng tiền

Chị Nguyễn Hoàng Hạnh (sinh sống tại tòa chung cư Vinaconex, 289 A Khuất Duy Tiến) là một nhà đầu tư cá nhân tại TP Hà Nội. Chị chia sẻ rằng, trước đây chị ưu tiên vị trí trung tâm, nhưng hiện quan tâm nhiều hơn đến khả năng vận hành của tài sản.

Tư duy "mua để chờ tăng giá" đang dần nhường chỗ cho tài sản này mang lại giá trị gì trong cuộc sống thực.

Một bất động sản có thể tạo doanh thu hàng tháng mang lại cảm giác an toàn hơn việc chỉ kỳ vọng giá trị tăng trong tương lai.

Cách nhìn này cho thấy một sự thay đổi: nhà đầu tư không nhất thiết phải từ bỏ mục tiêu tăng giá, nhưng muốn có thêm một "lớp đệm" là giá trị sử dụng và dòng tiền trong thời gian nắm giữ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đỗ Văn Tiến, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS TVH cho rằng, trong chu kỳ mới, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm những khu vực có hạ tầng thực sự được triển khai, dân cư gia tăng và khả năng thu hút hoạt động sản xuất, kinh doanh. 

Theo ông Tiến, giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với tốc độ phát triển hạ tầng, khả năng thu hút dân cư và nhu cầu sử dụng thực tế thay vì những cơn sốt ngắn hạn.

Với người mua ở thực, điều đó có nghĩa trước khi xuống tiền cần nhìn xa hơn giá bán trên mỗi mét vuông. Một căn hộ có thể đắt hơn nhưng nếu pháp lý rõ ràng, bàn giao đúng cam kết, kết nối thuận tiện, trường học và dịch vụ đầy đủ, chi phí vận hành hợp lý thì tổng giá trị sử dụng có thể cao hơn một sản phẩm rẻ hơn nhưng thiếu tiện ích và khó thanh khoản.

Còn với nhà đầu tư, bài toán cũng không còn đơn giản là mua hôm nay rồi bán lại sau vài tháng. Khả năng cho thuê, khai thác kinh doanh, mức độ hình thành cộng đồng cư dân, chất lượng vận hành, hạ tầng xung quanh và nhu cầu thực sẽ quyết định khả năng tạo dòng tiền cũng như thanh khoản của tài sản.

Không mua nhà chỉ vì kỳ vọng tăng giá

Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn đã tăng cao, bài toán mua nhà ngày càng trở nên thực tế hơn. Với một tài sản trị giá vài tỷ đồng, người mua không chỉ tính toán khoản tiền phải bỏ ra ban đầu mà còn cân nhắc khả năng trả nợ, chi phí vận hành và giá trị sử dụng trong nhiều năm.

Điều này đang tạo ra sự thay đổi rõ nét trong tiêu chí lựa chọn bất động sản. Pháp lý, uy tín chủ đầu tư, chất lượng công trình, tiến độ bàn giao, khả năng vào ở ngay, phí quản lý, chỗ đỗ xe hay khoảng cách tới trường học, bệnh viện, chợ… ngày càng được đưa lên bàn cân trước khi quyết định.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cách người mua xác định "giá trị thực" của bất động sản đang thay đổi. 

Trước đây, tài sản thường được đánh giá nhiều bởi vị trí và kỳ vọng tăng giá, nhưng hiện các yếu tố này không còn đủ để quyết định việc xuống tiền. Người mua quan tâm hơn đến pháp lý, khả năng triển khai của chủ đầu tư, công năng sử dụng và chất lượng được duy trì trong quá trình vận hành.

Thực tế, sự thận trọng này đã phản ánh vào thanh khoản thị trường. Theo chia sẻ của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan, lượng tìm kiếm bất động sản trên nền tảng này trong năm 2026 giảm đáng kể tại Hà Nội và khu vực phía Nam. 

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính cho biết tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán trong nửa đầu năm 2026 xuống dưới 50%, thấp hơn đáng kể so với mức 80-90% của năm trước.

Điều đáng chú ý là nhu cầu không biến mất, nhưng người mua không còn dễ dàng chấp nhận mức giá chỉ dựa trên kỳ vọng.

Một căn hộ có thể nằm ở vị trí đẹp nhưng nếu pháp lý chưa rõ ràng, tiến độ chưa chắc chắn hoặc tiện ích chỉ tồn tại trên phối cảnh thì khó thuyết phục khách hàng. Ngược lại, những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, tiện ích hiện hữu và có thể phục vụ nhu cầu ở thực lại có lợi thế hơn.