Đây là năm thứ hai liên tiếp Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội tổ chức diễn đàn này, nhằm cung cấp cho cơ quan quản lý, các doanh nghiệp bất động sản và công chúng bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản cùng các giải pháp đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Hàng loạt vấn đề khiến thị trường méo mó cần giải quyết

Phát biểu đề dẫn diễn đàn, nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng giám đốc - Tổng biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội nhận định, sau thành công của diễn đàn năm 2024, Đài Hà Nội tiếp tục chọn chủ đề diễn đàn năm nay là "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" như một thông điệp nhất quán trong quan điểm tiếp cận và giải quyết các vấn đề khiến thị trường bất động sản vận động méo mó, xộc xệch thời gian qua.

Nhà báo Nguyễn Kim Khiêm, Tổng giám đốc - Tổng biên tập Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội.

"Đó là nạn đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường khiến giá nhà ở vượt xa tầm với của người có nhu cầu thực về chỗ ở, thay vì giới đầu cơ coi đây là thứ tài sản tích lũy. Đó là nạn trục lợi chính sách nhân văn của Nhà nước về nhà ở xã hội, tước đoạt cơ hội an cư của người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Hay sự phát triển nguồn cung nhà ở đang mất cân đối khiến nhiều người mắc kẹt ở giấc mơ mua nhà khi không đủ giàu để mua nhà ở thương mại, không đủ nghèo để mua nhà ở xã hội", ông Khiêm nói.

Tuy nhiên, theo ông Khiêm, phải nhìn nhận một thực tế bằng kết quả cuối cùng, đã có nhiều người dân có mức thu nhập thấp và trung bình mua được nhà ở. Song ở một góc khác của bức tranh chung, có những khoảng xám khi giá nhà đất tiếp tục leo thang trong năm vừa qua, vượt xa tầm với của nhiều người dân có nhu cầu thực về chỗ ở.

Nguồn cung tăng nhưng sẽ chỉ như "muối bỏ bể" khi vẫn còn vô số nhà - đất rơi vào tay giới đầu cơ và trục lợi chính sách.

Tại diễn đàn, bà Trần Hồng Nguyên, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội cho rằng, những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch, có chủ trương đầu tư hạ tầng hoặc các dự án lớn, là tín hiệu cần giám sát đặc biệt.

Giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn thị trường, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm méo mó hoạt động sản xuất - kinh doanh và tạo áp lực lớn lên người thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở.

Trước thực trạng đó, bà Nguyên đưa ra một số định hướng giải pháp cần được triển khai đồng bộ.

Thứ nhất, hoàn thiện thể chế và khung pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, nâng cao tính minh bạch của thị trường, công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án, pháp lý dự án và giá giao dịch là yếu tố then chốt.

Thứ ba, tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161 của Quốc hội.

Thứ tư, phát triển nguồn cung thực chất, đặc biệt là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Và cuối cùng là hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản.

Toàn cảnh Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025".

Bảng giá đất mới cao hơn thực tế có gây áp lực cho giá nhà?

Tại tọa đàm phiên 1, chủ đề "Nhận diện thị trường bất động sản 2025", ông Quách Gia Quỳnh, Phó trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội cho biết, trong quá trình xây dựng bảng giá đất, với góc độ cơ quan chủ trì xây dựng bảng giá đất, có tác động tích cực là giảm sự chênh lệch, tăng thu cho Nhà nước.

Tuy nhiên, theo ông Quỳnh, bên cạnh đó có một số tiêu cực là tăng thuế lên người dân, gây áp lực lên bảng giá đất, đặc biệt là khi giá đất cao hơn thực tế. Luật Đất đai hiện nay có nhiều điểm tiến bộ. Một trong những điểm mới là bỏ khung giá đất, làm hài hòa lợi ích thị trường.

Bên cạnh đó, ông Quỳnh cho rằng, việc ban hành Quyết định 71 năm 2024 về việc điều chỉnh bảng giá đất, tạo sự minh bạch công bằng các giao dịch, từ đó tạo cơ sở chính sách đất đai đồng bộ hài hòa lợi ích.

Tuy nhiên, nếu không xem xét đầy đủ thì bảng giá đất sẽ có chênh lệch với thực tế khiến người dân phản ứng vì giá đất tăng cao, hệ lụy gây tác động xấu tới thị trường, an sinh xã hội.

Các chuyên gia tham gia thảo luận tại tọa đàm.

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest cho biết, nước ta đang trong bối cảnh chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, giá đất chưa bao giờ lên cao như vậy so với thu nhập trung bình.

Theo ông, một người phải mất rất nhiều năm tiền lương mà vẫn không hy vọng mua được nhà. Vì vậy làm thế nào để thị trường lành mạnh, đáp ứng đa số nhu cầu người dân, không có bong bóng thì mới hiệu quả.

"Với tư cách là chủ đầu tư, nhiều dự án của chúng tôi phải mất tới 14 năm thi công thì có những chi phí vô hình suốt 14 năm ai tính cho chúng tôi? Thứ hai là bảng giá đất, giá đất luôn là khấu phần quan trọng của bất động sản chiếm 30% sản phẩm.

Nếu đưa cao thì giá nhà không giảm mặc dù biết giá đất liên quan đến thu ngân sách, phải cân đối giữa sự phát triển toàn diện nền kinh tế với thu ngân sách, quyền lợi người dân thì xử lý sao cho hài hoà", ông Hiệp nói.

Theo ông Hiệp, đến nay, điều này vẫn chưa có biện pháp giải quyết cụ thể. Cho nên không ngạc nhiên với giá đất cao ở Hà Nội và TP.HCM, giá đất theo nguyên tắc thị trường chứ không phải theo giá thị trường.

Giá đất là một nhưng hệ số liên quan bảng giá đất với loại đất áp dụng ra sao là trách nhiệm của cơ quan Nhà nước để hài hòa và giúp doanh nghiệp yên tâm phát triển. Trách nhiệm của doanh nghiệp là điều tiết giá, nhưng để giá đất, giá nhà ổn định cần dựa vào cơ chế do Nhà nước ban hành, theo ông Hiệp.