Từ kỳ vọng tăng giá đến bài toán dòng tiền

Một thời, chỉ cần một thông tin về quy hoạch, một tuyến đường mới, một dự án hạ tầng hoặc kỳ vọng khu vực sẽ trở thành "điểm nóng", giá đất có thể nhanh chóng được đẩy lên. Nhà đầu tư không quan tâm quá sâu đến khả năng khai thác tài sản. Mục tiêu quan trọng nhất là mua được tài sản trước khi giá tăng và tìm người mua tiếp theo.

Nhà đầu tư phải đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng, khả năng kết nối và tiềm năng khai thác thực tế của khu vực.

Trong môi trường đó, đất nền thường trở thành tâm điểm của dòng tiền đầu cơ. Giá trị kỳ vọng đôi khi lớn hơn giá trị sử dụng thực tế. Khi thị trường tăng trưởng, chiến lược này có thể mang lại lợi nhuận nhanh; nhưng khi thanh khoản đảo chiều, chính những tài sản không tạo ra dòng tiền lại trở thành áp lực lớn đối với nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thời kỳ mua bất động sản theo cảm tính đã qua. Nhà đầu tư hiện nay phải đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng, khả năng kết nối và tiềm năng khai thác thực tế của khu vực.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.

Ở góc độ quốc tế, Savills World Research cho biết, tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn duy trì khoảng 10,8%. Lợi thế của bất động sản nằm ở tính hữu hình, công năng sử dụng và khả năng tạo thu nhập từ hoạt động khai thác, đặc biệt là nguồn thu cho thuê.

Điều đó lý giải vì sao dòng vốn hiện nay không chỉ tìm đến một phân khúc duy nhất mà trải rộng từ văn phòng, công nghiệp - logistics, khách sạn đến những sản phẩm có khả năng tạo thu nhập ổn định.

"Bộ lọc" tự nhiên 

Trong thời gian qua, cơ quan quản lý đã thể hiện rõ định hướng kiểm soát đầu cơ, "thổi giá", tạo thị trường ảo, đồng thời khuyến khích phát triển nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực.

Tín dụng cũng đang được định hướng theo hướng có chọn lọc hơn. Thay vì đóng cửa dòng vốn đối với bất động sản, ngân hàng có xu hướng ưu tiên những dự án khả thi, pháp lý minh bạch và phục vụ nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế dòng vốn vào hoạt động đầu cơ rủi ro. Điều này tạo ra một "bộ lọc" tự nhiên đối với thị trường.

Khi vốn không còn dễ dàng chảy vào những thương vụ chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hơn về đòn bẩy tài chính, thời gian nắm giữ, khả năng thanh khoản và dòng tiền trong suốt quá trình sở hữu.

Nói cách khác, chính sách quản lý đang góp phần thay đổi cách thị trường định giá bất động sản.

Một tài sản có pháp lý chưa rõ ràng, thiếu hạ tầng, không có nhu cầu sử dụng và không tạo được dòng tiền sẽ khó duy trì sức hấp dẫn chỉ bằng câu chuyện kỳ vọng. 

Ngược lại, những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, kết nối tốt, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác thương mại sẽ có lợi thế hơn.

Không còn tăng trưởng nóng

Ông Tống Ngọc Ngân, Phó tổng giám đốc Tập đoàn IGroup cho rằng, thị trường nhiều khả năng không còn những đợt tăng trưởng nóng trên diện rộng mà bước vào giai đoạn thanh lọc, trong đó những doanh nghiệp có năng lực tài chính và nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ có lợi thế.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, khi nguồn cung được cải thiện, cạnh tranh trên thị trường sẽ quyết liệt hơn. Trong bối cảnh tín dụng tăng trưởng chậm và lãi suất có xu hướng tăng, các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền sẽ được ưu tiên.

Như vậy, sự thay đổi tư duy đầu tư không đơn thuần là phản ứng trước một chu kỳ thị trường, đó còn là kết quả của quá trình thị trường được thiết lập lại theo hướng minh bạch hơn.

Từ chỗ nhìn bất động sản như một tài sản có thể mua - bán để hưởng chênh lệch, nhà đầu tư thay đổi quan điểm, cách nhìn, đó phải là tài sản vận hành, khai thác và tạo ra giá trị.

Với Việt Nam, xu hướng này còn được hỗ trợ bởi tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và quá trình tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. 

Theo ông Neil MacGregor, Việt Nam đang hưởng lợi từ những yếu tố nền tảng này, nhưng điều quan trọng là chất lượng dòng vốn. Nhà đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và dòng tiền ổn định.

Trong thời gian tới, cuộc chơi vì thế có thể không còn nằm ở việc ai biết thông tin sớm nhất về một "cơn sốt" đất, mà ở việc ai đánh giá đúng giá trị của tài sản.

Nhà đầu tư có thể vẫn tìm kiếm lợi nhuận từ tăng giá, nhưng đó sẽ không còn là tiêu chí duy nhất. Pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác, dòng tiền, chất lượng chủ đầu tư và sức mua thực của thị trường sẽ là những yếu tố quyết định.

Đây cũng là nền tảng để thị trường bất động sản chuyển từ tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng sang tăng trưởng dựa trên giá trị thực - một quá trình có thể chậm hơn, nhưng được kỳ vọng bền vững hơn.