Tìm "điểm cân bằng" cho nhà ở thương mại giá phù hợp
Ở nhiều đô thị lớn, hành trình mua nhà của người trẻ đang kéo dài hơn bao giờ hết. Không ít người phải mất hàng chục năm tích lũy, thắt chặt chi tiêu nhưng vẫn khó theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Thu nhập tăng chậm trong khi giá nhà leo thang khiến kế hoạch an cư liên tục bị "tính lại từ đầu".
Thị trường hiện tồn tại hai phân khúc rõ rệt: Nhà ở xã hội dành cho nhóm đối tượng chính sách, thu nhập thấp và nhà ở thương mại dành cho những người có năng lực tài chính tốt.
Tuy nhiên, giữa hai "bờ" này lại là một khoảng trống lớn, nơi tập trung đông đảo người có thu nhập trung bình nhưng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, cũng chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở thương mại.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cách tiếp cận này phản ánh rõ quan điểm: "Giá phù hợp là phù hợp với thị trường, chứ không phải phù hợp hoàn toàn với thu nhập của người dân".
Ông Tuấn cho rằng, nếu xuất phát thuần túy từ thu nhập để xác định giá nhà, mức giá đưa ra có thể quá thấp, không đủ hấp dẫn nhà đầu tư tham gia.
Thay vào đó, mô hình nhà ở giá phù hợp được thiết kế như một "điểm cân bằng": Vẫn theo cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết của Nhà nước thông qua ưu đãi chính sách, kiểm soát chi phí và lợi nhuận, nhằm đưa giá về mức mà cả doanh nghiệp và người mua đều có thể chấp nhận.
Dưới góc độ thị trường, một trong những vấn đề quan trọng là mức giá nào được coi là "phù hợp" với nhóm thu nhập trung bình.
Theo ông Vũ Duy Khánh, Giám đốc phân tích Công ty CP chứng khoán Smart Invest, ở nhiều quốc gia, khả năng chi trả nhà ở thường được tính dựa trên thu nhập. Cụ thể, khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 28 - 30% thu nhập, và tổng nghĩa vụ tài chính không vượt quá 50 - 55% để đảm bảo an toàn.
Áp dụng vào bối cảnh Việt Nam, nếu giả định thu nhập của một hộ gia đình khoảng 500 triệu đồng/năm, thì mức giá nhà phù hợp có thể dao động quanh 3 - 3,5 tỷ đồng. Đây cũng là mức giá tiệm cận với thực tế khi khoảng 50% giao dịch bất động sản hiện nay nằm dưới ngưỡng 5 tỷ đồng.
Tuy nhiên, ông Khánh cũng lưu ý rằng điều kiện Việt Nam có những đặc thù riêng, đặc biệt là sự hỗ trợ tài chính từ nhiều thế hệ trong gia đình. Điều này giúp nâng khả năng chi trả thực tế lên cao hơn so với tính toán thuần túy.
Bên cạnh đó, yếu tố tín dụng cũng đóng vai trò quan trọng. Tỷ lệ vay, thời hạn vay và lãi suất ổn định là những điều kiện cần để xác định chính xác khả năng chi trả của người mua. Nếu lãi suất biến động mạnh, áp lực tài chính sẽ gia tăng và có thể khiến người vay rơi vào rủi ro.
Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc xác định giá nhà dựa trên thu nhập, dù hợp lý về mặt lý thuyết, lại khó khả thi trong thực tế. "Nếu tính theo thu nhập, giá nhà sẽ rất thấp và không thể triển khai dự án", ông Tuấn nhận định.
Thay vào đó, cần nhìn từ phía nguồn cung. Hiện nay, giá nhà ở xã hội khoảng 25 - 30 triệu đồng/m², chủ yếu bao gồm chi phí xây dựng, thủ tục và lợi nhuận định mức thấp. Trong khi đó, với nhà ở thương mại giá phù hợp, dù được ưu đãi, vẫn phải tính thêm chi phí đất và mức lợi nhuận cao hơn.
Theo phân tích, chi phí xây dựng khoảng 18 triệu đồng/m², chi phí thủ tục khoảng 2 triệu đồng/m², cộng với tiền sử dụng đất có thể dao động từ 10 - 20 triệu đồng/m² tùy vị trí. Như vậy, giá thành có thể rơi vào khoảng 30 - 40 triệu đồng/m².
Cần có cơ chế kiểm soát chi phí phù hợp
Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa) cho rằng, mức lợi nhuận khoảng 10% đối với một dự án nhà ở đã là khá hấp dẫn. Trên thực tế, vốn tự có của doanh nghiệp thường chỉ chiếm khoảng 30% tổng mức đầu tư, phần còn lại là vốn huy động.
Vì vậy, mức lợi nhuận 10% trên tổng vốn nếu quy đổi sẽ tương đương khoảng 33% lợi nhuận trên phần vốn tự có - một tỷ suất không hề thấp.
Tuy doanh nghiệp có quyền tự quyết về giá bán, nhưng vai trò điều tiết vĩ mô của Nhà nước vẫn mang tính quyết định. Không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các địa phương, từ những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội đến các khu vực như Quảng Ninh, Hải Phòng, Tây Ninh, Cần Thơ...
Thay vào đó, Nhà nước cần giữ vai trò chủ trì trong việc xây dựng khung giá và quy định mức lợi nhuận hợp lý theo từng khu vực, qua đó đảm bảo mục tiêu cuối cùng là giúp người lao động thu nhập thấp có cơ hội hiện thực hóa giấc mơ "an cư lạc nghiệp".
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc ấn định một mức giá cố định là thiếu khả thi, bởi giá nhà phụ thuộc lớn vào chi phí xây dựng, vật liệu và quá trình hoàn thiện pháp lý. Khi chi phí đầu vào tăng, một mức giá "đóng khung" sẽ khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án.
"Thay vì ấn định đầu ra, cần kiểm soát đầu vào", ông nhấn mạnh. Điều này bao gồm việc quản lý chi phí đất đai, chi phí xây dựng, thời gian thực hiện thủ tục cũng như lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.
Dù vậy, kiểm soát chi phí không phải là bài toán đơn giản. Mỗi doanh nghiệp có cấu trúc chi phí khác nhau, chịu tác động từ giá vật liệu, tiến độ triển khai và năng lực quản trị. Vì vậy, cần thiết lập cơ chế giám sát, kiểm toán minh bạch để đảm bảo sự công bằng và hạn chế tình trạng đội giá.
Ở góc độ doanh nghiệp, lợi nhuận vẫn là yếu tố then chốt. Trong khi nhiều ngành có tỷ suất hoàn vốn khoảng 12%, bất động sản thường yêu cầu mức cao hơn do rủi ro lớn từ pháp lý, thị trường và thanh khoản. Do đó, mức lợi nhuận định mức khoảng 15% được xem là hợp lý để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phân khúc này.
Bên cạnh đó, thời gian triển khai dự án kéo dài từ 3 - 5 năm cũng làm gia tăng chi phí và rủi ro. Nếu thiếu các cơ chế hỗ trợ đủ mạnh, doanh nghiệp sẽ không mặn mà với nhà ở giá phù hợp, kéo theo nguy cơ thiếu hụt nguồn cung trên thị trường.
Nhà ở giá phù hợp được kỳ vọng giải quyết nhu cầu an cư của hàng triệu người dân, nhưng để chính sách phát huy hiệu quả, cần trả lời rõ hai vấn đề cốt lõi: mức giá có thực sự phù hợp với khả năng chi trả hay không, và thị trường có đảm bảo đủ nguồn cung hay không.
Nếu giá vẫn vượt xa thu nhập, phân khúc này khó tránh khỏi tình trạng "bình mới rượu cũ". Ngược lại, nếu không thu hút được doanh nghiệp tham gia, nguồn cung sẽ không đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế.
Vì vậy, bài toán không nằm ở một con số cụ thể, mà ở việc thiết kế cơ chế linh hoạt, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Trong đó, Nhà nước đóng vai trò tạo hành lang pháp lý thông thoáng, kiểm soát chi phí đầu vào và hỗ trợ tín dụng; doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, nâng cao hiệu quả đầu tư; còn người dân phải chủ động xây dựng chiến lược tài chính phù hợp.
Chỉ khi ba yếu tố này cùng hội tụ, nhà ở giá phù hợp mới có thể trở thành hiện thực, thay vì chỉ dừng lại ở kỳ vọng. Khi đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân đô thị mới có cơ hội tiến gần hơn tới thực tế.
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận