Nhà ở vừa túi tiền: Cần lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại

Ngày 15/10, Trường Đại học Việt Đức, Đại học Kỹ thuật Darmstadt (CHLB Đức) phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức hội thảo phát triển đô thị bền vững với chủ đề "Nhà ở cho mọi người – Khả năng chi trả, tính bao trùm và bền vững". Hội thảo có sự tham gia của các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp đang phát triển dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê tại TP.HCM, với 64 bài tham luận, trong đó 32 bài được chọn lọc trình bày trực tiếp.

Đề xuất bổ sung loại hình nhà ở "giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình..." vào luật

Các nội dung thảo luận tập trung vào khả năng chi trả, sở hữu nhà ở, phát triển nhà cho thuê, nâng cao chất lượng nhà ở thông qua quy hoạch và thiết kế, khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu cũng như kết nối nhà ở với giao thông công cộng. Những vấn đề này cho thấy nhà ở vừa túi tiền không chỉ là câu chuyện giá bán, mà còn liên quan đến vị trí, chi phí đi lại, chất lượng sống và khả năng duy trì chi phí nhà ở lâu dài.

Tại TP.HCM, bài toán này thể hiện rõ qua khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở. Theo báo cáo tham luận của Sở Xây dựng TP.HCM, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố sau sáp nhập được dự báo khoảng 1 triệu căn hộ. Trong khi đó, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030 là 199.400 căn. Giai đoạn 2021–2025, thành phố đã hoàn thành 17.902 căn/chỉ tiêu 18.143 căn được giao cho 5 năm. Tuy nhiên, kết quả này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu của các nhóm cần hỗ trợ.

Một vấn đề khác là nhóm người có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Họ có nhu cầu an cư, có thể có việc làm và thu nhập tương đối ổn định, nhưng vẫn khó tích lũy đủ tiền mua nhà thương mại trong bối cảnh giá nhà cao.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất bổ sung chính sách phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp" vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Đây là hướng tiếp cận nhằm mở rộng chính sách từ nhóm được hỗ trợ theo diện nhà ở xã hội sang nhóm có nhu cầu thực nhưng chưa đủ khả năng mua nhà theo giá thị trường.

Đại diện HoREA dẫn chứng về nguồn cung nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn tại TP.HCM trước sáp nhập cũng cho thấy phân khúc giá phù hợp suy giảm mạnh. Năm 2017, phân khúc này chiếm 29,1% trong tổng số 42.991 căn được thống kê. Đến năm 2020, chỉ còn 163 căn, chiếm khoảng 1%. Trong giai đoạn 2021–2024, HoREA không ghi nhận nguồn cung thuộc phân khúc này theo cách phân loại của Hiệp hội.

Xác định khả năng chi trả để thiết kế chính sách đúng đối tượng

Tham luận về "Khả năng chi trả nhà ở và con đường ngày càng thu hẹp để sở hữu nhà của tầng lớp trung lưu tại các đô thị Việt Nam - Housing Affordability and the Shrinking Pathway to Middle-Class Homeownership in Urban Vietnam" của diễn giả Nguyễn Minh Trang (Học viện Ngoại giao Việt Nam) phân tích khả năng sở hữu căn hộ của nhóm trung lưu ở Hà Nội và TP.HCM trong giai đoạn 2019 đến giữa năm 2025. 

Nghiên cứu cho thấy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở hai đô thị trên ở vào khoảng 16 lần. Với giả định hộ gia đình tiết kiệm 20% thu nhập, thời gian tích lũy khoản tiền tương đương 30% giá trị căn hộ có thể lên tới 23 - 24 năm; gánh nặng trả nợ vay thông thường vẫn vượt ngưỡng khả năng chi trả được sử dụng trong các đánh giá phổ biến, ngay cả với hộ có thu nhập 600 triệu đồng/năm.

Theo nghiên cứu của các chuyên gia, cần kết hợp phát triển nhà giá vừa phải, hỗ trợ người mua lần đầu gắn với nguồn cung mới, kiểm soát nhu cầu đầu cơ và phát triển các lựa chọn thuê, thuê mua an toàn.

Cùng hướng tiếp cận này, tham luận " Nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ tại Việt Nam: Cách tiếp cận tích hợp về chính sách nhà ở, tài chính nhà ở và phát triển đô thị bền vững - Enhancing Access to Affordable Housing in Vietnam", 2 diễn giả Phạm Thị Thùy Linh và Nguyễn Văn Quang (Học viện Chính trị Quốc gia TP.HCM) cho rằng, Việt Nam cần hoàn thiện khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp, đánh giá khả năng chi trả dựa trên tương quan giá nhà với thu nhập, phần thu nhập còn lại sau khi chi trả cho nhà ở và chi phí đi lại theo vị trí. Nhóm tác giả cũng đề xuất kết nối dữ liệu về nhà ở, đất đai và thu nhập, đồng thời đưa yêu cầu nhà ở giá phù hợp vào quy hoạch đô thị và giao thông.

Từ góc độ chính sách, nhà ở vừa túi tiền cần được xác định là mục tiêu rộng hơn một loại hình nhà ở cụ thể. Nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ nhóm đủ điều kiện theo quy định; nhà thương mại giá phù hợp hướng tới người có nhu cầu thực nhưng khả năng thanh toán hạn chế; nhà cho thuê là lựa chọn cho những người chưa thể hoặc chưa muốn sở hữu nhà.

Để chính sách đi vào thực tế, các tham luận cho rằng, TP.HCM cần có tiêu chí xác định phân khúc giá phù hợp theo thu nhập, quy mô hộ gia đình và chi phí sinh hoạt, thay vì chỉ căn cứ vào giá bán trên mỗi mét vuông. Đồng thời, cơ chế ưu đãi phải gắn với cam kết của chủ đầu tư về mức giá, số lượng căn hộ, thời gian duy trì mức giá phù hợp và đối tượng được tiếp cận.

Muốn mở rộng cơ hội an cư, thành phố cần phát triển một hệ thống nhà ở nhiều tầng nấc, trong đó mỗi loại hình có nhóm đối tượng và cơ chế phù hợp. Đây là điều kiện để người dân có thêm lựa chọn theo khả năng tài chính, thay vì phải đứng trước hai phương án khó khăn: chờ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội hoặc chấp nhận giá nhà thương mại vượt quá thu nhập.