Nhịp thị trường điều chỉnh, cơ hội cho người mua nhà ở thực

Thị trường sàng lọc, nhu cầu ở thực giữ nhịp

Những tháng đầu năm 2026 ghi nhận bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường bất động sản. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đó, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh với tâm lý người mua thận trọng hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trái ngược với xu hướng chững lại ở phân khúc đầu tư, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì ổn định và thậm chí gia tăng tại một số loại hình phù hợp với khả năng chi trả.

Dữ liệu lớn từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá bắt đầu điều chỉnh nhẹ theo hướng "hạ nhiệt". Cụ thể, trong quý I/2026, giá rao bán đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025.

Tương tự, tại TP.HCM (khu vực cũ), giá nhà riêng cũng ghi nhận mức giảm khoảng 2%. Đây được xem là diễn biến mang tính kỹ thuật sau giai đoạn tăng giá kéo dài, đồng thời phản ánh sự suy yếu của lực cầu đầu cơ ngắn hạn.

Đáng chú ý, sự điều chỉnh này không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường mà tập trung chủ yếu ở các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc phụ thuộc lớn vào nguồn vốn vay.

Trong khi đó, các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn, vẫn duy trì sức hút nhờ mức giá phù hợp hơn và tính thanh khoản ổn định.

Ghi nhận cho thấy, ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tăng tới 50%, trong khi nhu cầu đối với nhà riêng tại TP.HCM cũng tăng khoảng 36%, phản ánh xu hướng quay trở lại của người mua để ở.

Theo ông Bạch Dương, Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường đang trong giai đoạn "tự điều chỉnh" nhằm tái cân bằng và hướng tới phát triển bền vững hơn.

"Các yếu tố như mặt bằng lãi suất, áp lực tài chính và biến động kinh tế toàn cầu đang góp phần thanh lọc thị trường. Qua đó loại bỏ dần các dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, tạo dư địa cho nhu cầu ở thực lên ngôi", ông nhận định.

Cơ hội cho dòng tiền thật, hướng tới tích lũy dài hạn

Theo ông Bạch Dương, nhìn lại giai đoạn 2015 - 2025, bất động sản cho thấy đặc tính khác biệt so với các kênh đầu tư khác. Nếu vàng thường phản ứng nhanh với biến động và có những giai đoạn đi ngang kéo dài, thì bất động sản lại duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

"Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn. Giá trị của thị trường này đến từ nhu cầu ở thực, sự phát triển hạ tầng và quá trình đô thị hóa liên tục", ông nhấn mạnh.

Trong bối cảnh hiện tại, đây được xem là cơ hội cho những người mua có sẵn tài chính. Khi mặt bằng giá điều chỉnh và áp lực bán gia tăng ở một số phân khúc, người mua có thể tiếp cận sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn trước.

Ghi nhận từ thực tế thị trường cho thấy, chiến lược của nhiều nhà đầu tư cá nhân đang có sự dịch chuyển rõ rệt, từ "lướt sóng" sang tích lũy tài sản dài hạn.

Ông Trần Minh Hoàng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho biết, ông đã chủ động tái cơ cấu danh mục trong hơn một năm qua.

"Tôi giảm dần tỷ trọng các sản phẩm mang tính đầu cơ cao, đặc biệt là những phân khúc tăng nóng trước đây nhưng thiếu nền tảng pháp lý hoặc thanh khoản kém. Thay vào đó, tôi tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, gắn với nhu cầu ở thực", ông Hoàng nói.

Theo ông, bối cảnh hiện tại không còn phù hợp với chiến lược "mua nhanh - bán nhanh" như giai đoạn trước.

"Biên độ tăng giá ngắn hạn không còn hấp dẫn, trong khi chi phí vốn và rủi ro cao hơn. Nhưng nếu nhìn dài hạn 3 - 5 năm, đây lại là giai đoạn ‘tích sản’ khá tốt, vì giá đã điều chỉnh về mức hợp lý hơn và thị trường cũng minh bạch hơn", ông Hoàng phân tích.

Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Lan, nhà đầu tư lâu năm tại khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) cho biết, bà đang tận dụng giai đoạn thị trường trầm lắng để "gom hàng" có chọn lọc.

"Tôi không mua dàn trải mà ưu tiên các dự án của chủ đầu tư uy tín, có lịch sử bàn giao đúng tiến độ. Hiện nay, nhiều dự án đưa ra chính sách thanh toán giãn tiến độ, chiết khấu tốt hơn, nên mức giá thực tế dễ tiếp cận hơn trước," bà Lan chia sẻ.

Bà cũng nhấn mạnh yếu tố kỷ luật đầu tư trong giai đoạn này: "Không còn câu chuyện mua theo tâm lý đám đông. Tôi dành nhiều thời gian hơn để kiểm tra pháp lý, năng lực chủ đầu tư và tiềm năng khai thác thực tế. Thị trường đang ‘lọc’ nhà đầu tư rất rõ".

Ở chiều ngược lại, nhóm người mua ở thực cũng đang dần lấy lại sự chủ động sau thời gian dài bị áp lực bởi mặt bằng giá cao.

Anh Phạm Quang Huy (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, trước đây anh từng trì hoãn kế hoạch mua nhà vì lo ngại giá tăng quá nhanh.

"Giai đoạn 2021 - 2023, tôi gần như không dám xuống tiền vì sợ mua đỉnh. Nhưng hiện tại, thị trường chững lại, giá không còn tăng nóng, trong khi chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất… nên tôi thấy ‘dễ thở’ hơn", anh nói.

Theo anh Huy, yếu tố quan trọng nhất lúc này không phải là "bắt đáy" mà là chọn được sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thật.

"Tôi ưu tiên căn hộ đã xây dựng rõ ràng hoặc sắp bàn giao để hạn chế rủi ro. Nếu tài chính ổn định, tôi nghĩ đây là thời điểm có thể cân nhắc mua để ở lâu dài", anh chia sẻ thêm.

Trong khi đó, chị Lê Thu Trang (Hà Nội) cho biết, tiêu chí lựa chọn của chị đã thay đổi đáng kể so với trước đây.

"Tôi không còn quá quan tâm đến việc giá tăng nhanh hay chậm, mà đặt yếu tố an toàn lên hàng đầu. Dự án phải có pháp lý đầy đủ, tiến độ minh bạch và chủ đầu tư có uy tín", chị Trang nói.

Chị cũng cho rằng, việc giá có điều chỉnh nhẹ không phải yếu tố quyết định. "Điều quan trọng là mình cảm thấy yên tâm khi xuống tiền và có thể sử dụng ngay hoặc trong thời gian rõ ràng. Thị trường bây giờ giúp người mua có nhiều thời gian cân nhắc hơn, thay vì phải quyết định vội vàng như trước", chị nhận định.