Ồ ạt rao bán khách sạn giá rẻ, có nên mua?

Áp lực kép

Chị Phạm Ly, một môi giới bất động sản hiện đang chào bán một khách sạn nằm tại khu vực phường Cầu Giấy (Hà Nội), vị trí lô góc hai mặt tiền, quy mô 1 tầng hầm và 10 tầng nổi, đã được cấp phép kinh doanh đầy đủ và đi vào vận hành ổn định từ cuối năm 2023.

Đáng nói là tài sản này không gặp vấn đề về khai thác. Doanh thu thực tế dao động từ 1-1,5 tỷ đồng mỗi tháng, tệp khách chủ yếu là doanh nghiệp lớn và khách nước ngoài, hợp tác thuê dài hạn. Hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, thang máy… được đầu tư bài bản.

"Hiện nhiều chủ sở hữu đang chịu áp lực kép từ chi phí tài chính và nhu cầu tái cơ cấu dòng tiền. Trường hợp khách sạn này cũng không ngoại lệ. Mặc dù vậy, sau 3 tuần trôi qua, vẫn chưa tiếp cận được tệp khách hàng phù hợp", chị Ly cho hay.

Trường hợp khác là một tòa khách sạn 10 tầng tại phường Hoàn Kiếm với mặt tiền rộng, diện tích 158m2, 10 tầng. Khách sạn này được cho là có doanh thu 2 tỷ đồng mỗi tháng, pháp lý đầy đủ, chính chủ sẵn sàng sang tên, giá cả thương lượng.

Khảo sát trên các nền tảng rao bán bất động sản cho thấy, khoảng 2 tuần trước, tòa khách sạn này được rao bán với giá 275 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,74 tỷ đồng/m2. Cuối tháng 1/2026, tòa khách sạn được rao bán 295 tỷ đồng. Tiếp tục khảo sát trên một nền tảng khác, vào thời điểm cuối tháng 3, giá bán còn 260 tỷ đồng.

Với biến động giá liên tục trong thời gian ngắn, một môi giới đăng tin cho biết, chủ khách sạn đang đối mặt với áp lực tài chính cao khi lãi suất ngân hàng tăng. Phương án giảm giá, thậm chí cắt lỗ để thoát tài sản đang được lựa chọn.

Môi giới này cũng cho biết, hiện nay trên khu vực phường Hoàn Kiếm đang có rất nhiều khách sạn với quy mô từ nhỏ tới lớn đang rao bán.

Không phải ngẫu nhiên

Theo anh Thái Văn Học, một môi giới chuyên dòng bất động sản khách sạn, văn phòng, nhà phố tại khu vực nội thành Hà Nội, làn sóng rao bán khách sạn giá thấp hiện nay không xuất hiện ngẫu nhiên.

Ở góc độ tài chính, nhiều chủ sở hữu bước vào thị trường giai đoạn 2019-2021 với kỳ vọng tăng trưởng du lịch mạnh mẽ. Tuy nhiên, các biến động kéo dài sau đó khiến dòng tiền không đạt như dự kiến, trong khi nghĩa vụ trả lãi vay vẫn duy trì.

"Khi khả năng cân đối dòng tiền suy giảm, việc bán tài sản trở thành phương án cắt lỗ, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay lãi suất đang tăng cao", anh Học cho biết.

Ở góc độ vận hành, theo anh Học, cạnh tranh trong ngành lưu trú ngày càng gay gắt. Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung khách sạn, căn hộ dịch vụ, homestay… khiến công suất phòng tại nhiều khu vực không đạt kỳ vọng. Một số tài sản dù có vị trí tương đối tốt nhưng thiếu chiến lược vận hành hiệu quả vẫn rơi vào tình trạng doanh thu không đủ bù chi phí.

Đáng chú ý, không ít khách sạn được xây dựng thiếu nghiên cứu thị trường, dẫn đến thiết kế không tối ưu công năng hoặc không phù hợp với tệp khách mục tiêu. Những yếu tố này làm suy giảm đáng kể khả năng khai thác, buộc chủ sở hữu phải chấp nhận giảm giá để chuyển nhượng.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Theo các chuyên gia, việc đánh giá một khách sạn không thể dừng lại ở mức giá chào bán. Khác với đất nền hay nhà ở, khách sạn là tài sản gắn liền với hoạt động kinh doanh, trong đó giá trị cốt lõi nằm ở dòng tiền.

Ông Phan Vi, một nhà đầu tư chuyên về dòng bất động sản nhà phố, cũng là môi giới lâu năm cho rằng, thị trường hiện nay rất hiếm khách sạn cao cấp bán ra, chủ yếu là loại hình 3-4 sao, giá khoảng 500 tỷ đồng quay đầu, hoặc các dạng căn hộ dịch vụ được bán ra.

Theo ông Phan Vi, thứ nhất, ưu điểm là khách sạn thu tiền theo ngày, giúp doanh nghiệp có tiền mặt cực tốt để xoay vòng vốn ngắn hạn. Tuy nhiên, nhược điểm là thu theo ngày nhưng chi phí cũng tính theo giây. Khách sạn phải trả lương bộ máy, điện nước, điều hòa 24/7 dù phòng có khách hay không. Nếu công suất phòng dưới 40-45%, dòng tiền này sẽ trở thành dòng tiền âm.

Thứ hai, khách sạn là sự kết hợp giữa bất động sản và vận hành doanh nghiệp. Khi bán, người ta định giá dựa trên dòng tiền tương lai.

Về nhược điểm, nhà phố hay đất nền có thể để không 10 năm vẫn tăng giá. Khách sạn thì giá tăng chậm hoặc đi ngang so với chi phí vốn đầu tư. Sau 5-7 năm, nếu không tái đầu tư nội thất, khách sạn sẽ bị xuống hạng và mất giá. Chi phí để làm mới một khách sạn có khi bằng 30% giá trị xây dựng ban đầu.

"Khi cần tiền gấp, nhà đầu tư có thể bán 100 căn hộ trong 1 tháng, tuy nhiên để bán một khách sạn 2.000 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể mất 2-3 năm đàm phán. Khách sạn là tài sản phòng thủ nhưng cực kỳ khó thoát hàng trong điều kiện thị trường thắt chặt tín dụng", ông Vi nói.

Theo ông Đặng Duy Linh, Co-founder Công ty Cổ phần CFJ Holdings, trong 3 tháng qua, những khách sạn ông tiếp cận đa phần thuộc sở hữu của các chủ mua đất từ trước, xây lên để tự vận hành hoặc cho thuê. Đến nay đất đã tăng nhiều lần, khách sạn hơi cũ, thậm chí thiết kế đã lỗi thời.

"Chủ thường bán vì ba lý do chính. Hoặc có tuổi, muốn bán để nghỉ ngơi, cũng đã có lời tốt. Nhiều khách sạn mua khi đất 50 triệu đồng/m2, đến giờ bán thu về 200-300 triệu đồng/m2. Thứ hai, có thể gia đình có trục trặc, cần bán để chia tài sản. Thứ ba, giai đoạn này cần cơ cấu, bán để xử lý nợ ngân hàng, do lãi suất tăng cao, hay cần tiền đầu tư cho dự án khác. Chính vì vậy, giá bán nhiều khách sạn hiện nay khá tốt", ông Linh cho hay.

Tuy nhiên, khi mua khách sạn, theo ông Linh, cần lưu ý chọn khu vực và vị trí kỹ, ưu tiên những nơi có nguồn khách đông đúc sẵn. Đồng thời, cần kiểm tra kỹ giấy phép hoạt động, tránh rủi ro.