Phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị

Nhà ở cho thuê: Trụ cột mới của thị trường bất động sản

Phát biểu tại tọa đàm "Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững" do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam thực hiện (thuộc chương trình Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026), Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định: Thực tế, nhà ở cho thuê đã được quy định trong pháp luật về nhà ở với nhiều hình thức khác nhau. 

Trong đó có hình thức cho thuê nhà ở thương mại mà người dân đang sở hữu. Pháp luật hiện nay không cấm hoạt động cho thuê và người dân cũng rất chủ động tham gia, qua đó góp phần tạo thêm chỗ ở cho xã hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.

Theo Thứ trưởng, trong Luật Nhà ở 2023 sửa đổi, bổ sung có 3 hình thức chính gồm: Bán, cho thuê và thuê mua. Trong các dự án nhà ở xã hội hiện nay cũng đã có một tỷ lệ nhất định dành số lượng căn hộ dành để cho thuê, thực hiện theo đúng các quy định pháp luật về nhà ở và chính sách nhà ở xã hội.

Hình thức thứ ba là nhà ở lưu trú phục vụ công nhân, người lao động tại các khu đô thị, khu công nghiệp thuê ở. Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã bổ sung riêng một chương về nhà ở lưu trú cho thuê nhằm thúc đẩy phát triển loại hình này trong các khu công nghiệp.

Thực tế hiện nay, nhiều khu công nghiệp đã hình thành quỹ nhà ở cho công nhân thuê, đặc biệt tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với số lượng chuyên gia và người lao động lớn. Từ đó cũng xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cho thuê trong các tòa nhà nhiều tầng với nhiều căn hộ khác nhau.

Pháp luật hiện nay cũng đang khuyến khích người dân tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho thuê nhằm phục vụ nhiều nhóm đối tượng khác nhau như người lao động, chuyên gia hay cán bộ luân chuyển công tác. Các quy định pháp luật hiện đã có nhiều hình thức triển khai cụ thể, đồng thời cơ chế đất đai và giá thuê cũng đang được thiết kế theo hướng đa dạng, linh hoạt hơn.

"Hiện nay, yêu cầu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh đang được đặt ra một cách rõ nét, đồng bộ với định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và chỉ đạo của Chính phủ.

Thực tế, Thủ tướng đang chỉ đạo Nhà nước phải phát huy vai trò tiên phong dẫn dắt thị trường nhà ở cho thuê, gắn liền với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách hỗ trợ", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Tọa đàm "Cơ chế, chính sách phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý: Động lực mới cho an sinh nhà ở và phát triển đô thị bền vững".

Ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trong thời gian vừa qua, Bộ Nông nghiệp Môi trường đã phối hợp chặt chẽ với các bộ ngành để tháo gỡ nút thắt cho thị trường bất động sản, đất đai, thông qua nhiều cơ chế, chính sách, khơi thông nguồn lực đất đai.

Theo ông Kiên, một trong những nút thắt lớn hiện nay là chúng ta chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của phân khúc nhà ở cho thuê trong tổng thể nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Do đó, cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước, làm cơ sở để các địa phương chủ động bố trí quỹ đất, xây dựng quy hoạch và ban hành các cơ chế, chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển bền vững trong thời gian tới.

Ông Kiên cũng chỉ ra có hai nhu cầu có thể thí điểm trong thời gian tới, đầu tiên là gắn với trung tâm thành phố, TOD - nơi tập trung nhiều người trẻ, chuyên gia. Quỹ đất phát triển bằng cách nhà nước ưu tiên để nhà đầu tư đầu tư vào với tỷ lệ tiền sử dụng đất bằng 0 hoặc thấp để thu hút nhà đầu tư. Thứ hai, nhà ở cho thuê ở các khu công nghiệp, hướng tới phục vụ đối tượng là người lao động thu nhập chưa cao.

Cần phát triển nhà ở cho thuê một cách bài bản và bền vững

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đề xuất, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 trong năm 2026, cần thiết kế ít nhất một chương hoặc hệ thống điều khoản riêng liên quan đến nhà ở cho thuê, nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tạo cơ sở cho việc phát triển phân khúc này một cách bài bản và bền vững.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.

Bên cạnh các quy định chung về tiếp cận đất đai, theo ông Tuyến, cần có thêm những cơ chế mang tính ưu đãi và vượt trội để doanh nghiệp có thể thuận lợi hơn trong việc tiếp cận quỹ đất và phát triển nhà ở cho thuê.

"Một vấn đề quan trọng khác là quy hoạch. Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho các địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê. Đồng thời, trong luật cũng cần quy định cụ thể về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất này, để tạo sự minh bạch và thống nhất trong triển khai, đây là nội dung mà cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm", ông Tuyến nói.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng cần làm rõ hơn cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở cho thuê. 

Bởi lẽ, chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát ở mức hợp lý thì giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của người dân, qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của phân khúc này.

Ngoài ra, đối với người thuê nhà, cũng cần làm rõ vấn đề pháp lý liên quan đến quyền lợi của họ như quyền sử dụng, thời hạn, thủ tục và cơ chế bảo vệ quyền lợi người thuê. Hiện nay, các nội dung này vẫn chủ yếu áp dụng theo quy định chung, chưa có thiết kế riêng phù hợp với đặc thù của nhà ở cho thuê.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, chúng ta cần xây dựng một chiến lược tổng thể để phát triển nhà ở cho thuê. 

Nếu muốn "biến" đây thành một thị trường thực sự, cần có sự kết hợp giữa hai lực lượng: Nhà nước và khu vực tư nhân. Trong đó, sự tham gia và dẫn dắt của Nhà nước là yếu tố đặc biệt quan trọng.

Ở những khu vực thị trường đã phát triển, doanh nghiệp thường đầu tư xây dựng bất động sản để bán vì khả năng thu hồi vốn nhanh. Nhưng khi thị trường phát triển cao hơn, nhu cầu khai thác tài sản dài hạn sẽ xuất hiện, và thị trường nhà ở cho thuê sẽ hình thành một cách tự nhiên.

Vì vậy, theo ông Cường, các chính sách phát triển nhà ở cho thuê cần tập trung trước hết vào những khu vực đô thị lớn, nơi có nhu cầu thuê nhà thực sự. Đối với các địa phương vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực thị trường chưa phát triển, Nhà nước cần có các cơ chế hỗ trợ riêng.