"Phép thử" với doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà

Người vay mua nhà chịu áp lực 

Ông Nguyễn Văn Nam (phường Bình Trưng, TP.HCM) tìm mua căn hộ thứ cấp khoảng 3,5 tỷ đồng, 2 phòng ngủ tại dự án trên đường Đồng Văn Cống, phường Phước Long. Tuy nhiên, lãi suất tăng khiến ông quyết định tạm dừng vay mua nhà, chờ đợi giai đoạn khác thích hợp hơn.

Dự tính với số tiền sẵn có 1 tỷ đồng, ông phải vay thêm 2,5 tỷ đồng. Nhưng với lãi suất khoảng 9-10%/năm cố định trong 6 tháng, sau đó thả nổi thêm 3-4%/năm, thời gian vay trong 20 năm, nửa năm đầu, ông phải trả lãi gần 20 triệu đồng/tháng, chưa kể tiền gốc. Sau đó, số tiền phải trả hàng tháng có thể lên tới 30 triệu đồng, chiếm 70% thu nhập hiện có.

Theo ghi nhận từ các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhóm chịu tác động mạnh nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những người theo đuổi chiến lược "lướt sóng" ngắn hạn và tham gia thị trường trong các giai đoạn tăng "nóng" trước đó.

Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước. 

Cũng theo VARS, lãi suất đang là vấn đề rất đáng lưu ý. Chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất tăng nhanh tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, sau những biến động mạnh của thị trường, nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền, chờ mức giá tốt hơn hoặc những tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách.

Giới đầu tư cũng đã thay đổi hành vi rõ rệt. Thay vì "lướt sóng" như trước, họ chuyển sang trạng thái phòng thủ, ưu tiên giữ tiền mặt hoặc tìm kiếm các kênh đầu tư an toàn hơn. Sự thay đổi này góp phần làm giảm nhiệt thị trường, đồng thời phản ánh một giai đoạn điều chỉnh cần thiết.

Doanh nghiệp xoay trục chiến lược

Không chỉ người mua, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chịu áp lực lớn từ việc lãi suất tăng. Doanh nghiệp phải tính toán lại hiệu quả đầu tư, giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc triển khai các chính sách hỗ trợ khách hàng để duy trì sức mua.

Trong tài liệu họp đại hội cổ đông thường niên 2026, Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) cho hay, mặt bằng lãi suất cho vay dao động khoảng 10-15%/năm đang tạo áp lực rất lớn lên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh kinh tế vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất định, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và khách hàng ngày càng rõ rệt, từ đó ảnh hưởng trực tiếp thanh khoản.

Việc duy trì hoạt động trong môi trường chi phí vốn cao đòi hỏi sự linh hoạt và khả năng thích ứng nhanh. Một số doanh nghiệp đã chủ động tái cấu trúc, điều chỉnh chiến lược để giảm áp lực tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển bất động sản Phát Đạt nêu, doanh nghiệp có kế hoạch tăng vốn, đồng thời chuyển nhượng một số dự án nhằm giảm bớt gánh nặng vay vốn. Nguồn lực thu được sẽ được tập trung các dự án trọng điểm, có khả năng triển khai hiệu quả hơn.

Lãnh đạo Tập đoàn Novaland cũng thừa nhận áp lực lãi suất khiến chi phí tài chính của các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng. Sức mua trên thị trường có thể bị giảm, công ty cũng phải tính toán các phương án kích cầu như chiết khấu, kéo dài thời gian thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất cho người mua mới.

Điều chỉnh để cân bằng thị trường

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, các đợt biến động lãi suất chính là "phép thử" buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc toàn diện, từ nguồn vốn đến mô hình hoạt động. 

Doanh nghiệp cần tính toán đến nhu cầu vốn trung và dài hạn, thay vì chỉ tập trung vào nguồn vốn ngắn hạn từ ngân hàng. Đây là hồi chuông cảnh tỉnh cho doanh nghiệp, cần đẩy mạnh tái cơ cấu để có sức khỏe tài chính tốt nhất trong chu kỳ bất động sản mới. Ông dự báo, từ giữa năm nay, lãi suất sẽ "hạ nhiệt", áp lực sẽ giảm bớt. 

Trong bối cảnh thị trường chịu áp lực chung, VARS khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, nằm ở khu vực có hạ tầng kết nối đồng bộ, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Bên cạnh đó, việc hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao là điều cần thiết.

Thời gian nắm giữ cũng là yếu tố quan trọng. Với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian đầu tư nên được tính toán tối thiểu từ 3-5 năm, tương ứng với chu kỳ hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Ngoài ra, các khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư hoặc có tiềm năng phát triển mạnh nhờ gắn với khu công nghiệp, khu kinh tế hay chính sách thu hút dân cư sẽ có lợi thế về thanh khoản và khả năng tăng trưởng.

Diễn biến lãi suất tăng đang đóng vai trò như một "phép thử" đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà. Khi dòng tiền không còn dồi dào và chi phí vốn gia tăng, thị trường buộc phải điều chỉnh để trở về trạng thái cân bằng hơn.