Quy hoạch định hình lại dòng tiền bất động sản Hà Nội

Người mua nhà đổi hướng vì lo ngại quy hoạch

Khi giá bất động sản leo thang cùng với việc Hà Nội liên tục triển khai các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị và giải phóng mặt bằng, quyết định mua nhà của người dân không còn đơn thuần dựa trên giá bán hay vị trí.

Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ nhà đất sang các khu đô thị, chung cư có pháp lý minh bạch và quy hoạch ổn định.

Một sự thay đổi trong tư duy mua nhà đang dần định hình lại bức tranh thị trường bất động sản Thủ đô.

Vợ chồng chị Trần Tuyết Anh (quê Ninh Bình) là một ví dụ. Với ngân sách khoảng 7 tỷ đồng, hai vợ chồng từng ưu tiên tìm mua nhà đất để an cư. 

Thế nhưng sau nhiều tháng khảo sát, những căn nhà trong khả năng tài chính đều nằm sâu trong ngõ nhỏ, thiếu ánh sáng, tiềm ẩn rủi ro về phòng cháy chữa cháy. Trong khi đó, nếu lựa chọn nhà ở khu vực xa trung tâm hơn thì việc đi làm và học hành của con cái lại bất tiện.

Điều khiến gia đình chị đắn đo hơn cả là yếu tố quy hoạch. Là người mua lần đầu, chị lo ngại không thể kiểm chứng đầy đủ tình trạng pháp lý, không biết căn nhà có thuộc diện mở đường hay giải phóng mặt bằng trong tương lai hay không. 

Sau nhiều lần cân nhắc, gia đình quyết định chuyển hướng sang tìm mua căn hộ chung cư tại khu vực Hoàng Mai (cũ), nơi có đầy đủ tiện ích và quy hoạch rõ ràng hơn.

"Tôi thấy lựa chọn chung cư để an cư hợp lý hơn trong bối cảnh giá nhà đất tăng quá cao, lại luôn thấp thỏm với rủi ro quy hoạch", chị Tuyết Anh chia sẻ.

Không chỉ người mua ở thực, các môi giới cũng ghi nhận sự thay đổi rõ rệt của thị trường.

Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới nhà riêng tại khu vực Hoàng Mai (cũ) cho biết, từ đầu năm đến nay đã dẫn nhiều khách đi xem nhà nhưng chưa thể chốt giao dịch. Theo anh, nguyên nhân lớn nhất không nằm ở giá bán mà ở tâm lý e ngại quy hoạch.

"Hầu hết khách đều yêu cầu kiểm tra rất kỹ hồ sơ pháp lý. Chỉ cần nghe thông tin khu vực có khả năng mở đường hoặc nằm trong diện giải phóng mặt bằng là họ lập tức dừng giao dịch để chờ thêm thông tin", anh Thắng nói.

Theo anh, với số tiền khoảng 5 - 6 tỷ đồng, người mua hiện có thể sở hữu một căn hộ khoảng 70m² trong khu đô thị đầy đủ tiện ích. Trong khi đó, cùng mức tài chính này chỉ mua được một căn nhà đất khoảng 30m² ở vùng ven, còn tại khu vực nội thành, nhiều căn nhà trong ngõ nhỏ vẫn được rao bán từ 10 - 12 tỷ đồng. Vì vậy, không ít khách hàng đã quyết định "quay xe" sang mua chung cư.

Quy hoạch định hình lại dòng tiền bất động sản

Diễn biến trên cũng được phản ánh qua dữ liệu thị trường. Theo PropertyGuru Việt Nam, tỷ trọng lượt tìm kiếm chung cư tăng từ 39% vào tháng 1/2025 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi mức độ quan tâm đối với nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho rằng, năm 2026 đang đánh dấu sự chuyển dịch trong tư duy sở hữu nhà ở. Nếu trước đây "văn hóa nhà đất" được xem là biểu tượng của sự ổn định thì nay người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống. 

Những yếu tố như tiện ích, môi trường sống, an ninh, khả năng kết nối giao thông và cộng đồng cư dân đang có sức nặng hơn trong quyết định xuống tiền.

Theo ông Tuấn, sự thay đổi này cũng khiến người mua không còn quá coi trọng việc phải sở hữu nhà trong lõi trung tâm. Thay vào đó, họ sẵn sàng lựa chọn các khu đô thị hoặc khu vực vùng ven nếu có hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối thuận lợi.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, nhà riêng lẻ và nhà mặt phố đang đối mặt với nhiều thách thức hơn trước. 

Ngoài áp lực về quy hoạch, hoạt động kinh doanh vỉa hè bị siết chặt, tỷ suất cho thuê giảm, trong khi nhiều căn nhà nằm sâu trong ngõ thiếu tiện ích và tiềm ẩn rủi ro về phòng cháy chữa cháy.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property nhận định, việc Hà Nội liên tục đẩy mạnh các dự án hạ tầng và giải phóng mặt bằng đã tác động đáng kể đến thanh khoản của phân khúc nhà thổ cư. 

Giá bán vẫn neo ở mức rất cao, từ 200 - 400 triệu đồng/m² đối với nhà trong ngõ ô tô, còn nhiều tuyến phố trung tâm đã vượt mốc 1 tỷ đồng/m². Trong khi đó, nguy cơ vướng quy hoạch khiến nhiều người mua lo ngại sẽ phải chờ đợi nhiều năm hoặc đối mặt với bài toán đền bù và tái định cư.

Dù vậy, ông Toản cho rằng, nhà đất thổ cư vẫn là phân khúc có giá trị lâu dài nếu nằm tại khu vực hạ tầng phát triển, dân cư ổn định và có khả năng khai thác kinh doanh. Tuy nhiên, người mua cần đặc biệt ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý, hiện trạng tài sản và tránh các giao dịch bằng giấy tờ viết tay hoặc bất động sản thuộc diện quy hoạch treo.

Cùng quan điểm, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định, thị trường đang dần loại bỏ tâm lý đầu cơ theo tin đồn quy hoạch. Khi cơ sở dữ liệu đất đai ngày càng minh bạch và tiến độ giải phóng mặt bằng được đẩy nhanh, người mua buộc phải đánh giá kỹ giá trị sử dụng thực tế cũng như tiềm năng dài hạn của bất động sản trước khi xuống tiền.

Theo ông Đính, quy hoạch chung hiện nay mới mang tính định hướng. Để xác định chính xác một bất động sản có thuộc diện thu hồi hay không, người dân cần theo dõi các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền công bố. Điều đó cũng cho thấy, trong giai đoạn hiện nay, quy hoạch không chỉ là công cụ quản lý đô thị mà đang trở thành yếu tố quyết định hướng đi của dòng tiền trên thị trường bất động sản Hà Nội.