Quy hoạch và hạ tầng tác động đến thị trường bất động sản ra sao?

Quy hoạch ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quy hoạch đô thị trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu thì hiện nay định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn.

Khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi thừa nhận quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch (gồm 52% cho rằng "ảnh hưởng rất lớn" và 44% "ảnh hưởng phần nào"). 

Theo ông Quốc Anh, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế. 

Ông Quốc Anh chỉ ra ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch. Thứ nhất, sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ. Thứ hai, áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống. Mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển. Thứ ba, yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế. 

Theo chuyên gia, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn nâng tầm cạnh tranh và thúc đẩy phát triển kinh tế.

Tại Hà Nội, để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. 

Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành vành đai 1, vành đai 2,5 và vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030. 

Ngoài ra, quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới. 

Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.

Tại TP.HCM, thành phố đang từng bước hình thành mạng lưới chiến lược gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ  Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng và hệ thống metro theo trục Đông - Tây, Bắc - Nam.

Thị trường phân hóa và minh bạch hơn

Trình bày tại sự kiện, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang định hình một chu kỳ phát triển mới, dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn.

Ông Tuấn chỉ ra ba thay đổi lớn đang diễn ra đồng thời. Thứ nhất, quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo quan trọng, tái phân bổ nguồn cung và lực cầu.

Thứ hai, thị trường đang đi vào giai đoạn minh bạch hóa mạnh hơn. Các chính sách liên quan đến chuẩn hóa giao dịch, xây dựng dữ liệu thị trường, cơ sở dữ liệu đất đai, chứng chỉ môi giới và định danh môi giới đang tạo nền tảng cho thị trường chuyên nghiệp hơn.

Thứ ba, thị trường đang phân hóa mạnh. Theo ông Tuấn, nếu giai đoạn 2021-2022 từng chứng kiến nhiều phân khúc cùng tăng giá, thì đến năm 2026, diễn biến giữa các loại hình đã khác biệt rõ rệt. 

Chung cư tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định. Đất nền và một số loại hình tài sản có tính đầu cơ cao có dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh tại một số khu vực.

Quy hoạch và hạ tầng đang từng bước tái định hình thị trường bất động sản tại các thành phố lớn.

Trong nhiều năm, hạ tầng thường được xem là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, ông Tuấn nhận định, vai trò càng này chuyển dịch rõ nét: từ yếu tố phản ánh kỳ vọng tương lai sang một tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực.

Theo khảo sát môi giới vào quý II/2026 của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ "rất ưu tiên" hoặc "ưu tiên" những dự án có kết nối hạ tầng tốt.

Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5-10%.