Tăng lá chắn pháp lý cho người mua nhà, minh bạch thị trường bất động sản

Xây dựng quy định mới

Thời gian qua, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm khắc phục những hạn chế của Luật năm 2014 và tăng cường tính đồng bộ với hệ thống pháp luật có liên quan.

Hiện nay, thị trường đang hướng đến thúc đẩy hình thành môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, cạnh tranh, công bằng, phòng ngừa, hạn chế rủi ro, tiêu cực.

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, qua quá trình thi hành luật cho thấy, các quy định chung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã góp phần tạo lập hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ cho hoạt động kinh doanh bất động sản; từng bước nâng cao tính minh bạch của thị trường và tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, một số nội dung của luật vẫn còn có sự giao thoa, chồng chéo với các luật khác như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Đất đai và bộc lộ một số bất cập.

Hiện nay, chủ trương của Đảng về chuyển đổi số quốc gia, xây dựng Chính phủ điện tử, Chính phủ số, phát triển kinh tế số và xã hội số trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở và bất động sản đặt ra yêu cầu mới về tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về xây dựng, quản lý, khai thác và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; kết nối, chia sẻ và khai thác dữ liệu được thực hiện đầy đủ, thống nhất, đồng bộ, chính xác và an toàn giữa các cơ quan quản lý Nhà nước từ Trung ương đến địa phương.

Từ đó nâng cao chất lượng, tính minh bạch và độ tin cậy của thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước, phục vụ chính xác, cung cấp thông tin, dữ liệu công khai về thị trường bất động sản cho người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy hình thành môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, cạnh tranh, công bằng, phòng ngừa, hạn chế rủi ro, tiêu cực, đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao và bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của các chủ thể tham gia thị trường.

Trước bối cảnh đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản để hình thành một khung pháp lý mới phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Minh bạch thông tin, bảo vệ người mua

Theo Báo cáo tác động của chính sách trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, đối với chính sách kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, hiện nay vẫn còn một số vấn đề bất cập, cụ thể, quy định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng chưa rõ ràng về việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh chưa có nội dung quy định rõ về trường hợp chủ đầu tư dự án bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thì nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản (đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận) và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

Ngoài ra, quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa bảo đảm có sự bình đẳng phù hợp giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài và tổ chức, cá nhân trong nước.

Từ đó, định hướng sửa đổi, bổ sung quy định sẽ điều chỉnh về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, nhằm quy định rõ hơn về việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất; Sửa đổi, bổ sung quy định nhằm làm rõ hơn về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh.

Thêm vào đó, dự kiến sẽ sửa đổi, bổ sung quy định về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm quy định về bình đẳng hơn giữa tổ chức, cá nhân nước ngoài và tổ chức, cá nhân trong nước.

Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ yêu cầu minh bạch thông tin dự án. Chủ đầu tư sẽ phải công khai đầy đủ các thông tin pháp lý, tiến độ thi công, cam kết chất lượng và tình hình sử dụng vốn. Ngoài ra bổ sung chế tài chặt chẽ đối với chủ đầu tư dự án, bên cạnh đó tăng cường vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước.

Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa nhanh và thị trường bất động sản phát triển sôi động, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong một số giai đoạn vừa qua phát triển chưa thực sự ổn định, cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, còn tình trạng dư thừa phân khúc cao cấp trong khi thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân. Giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn còn ở mức cao so với thu nhập của người dân.

Theo cơ quan soạn thảo, việc sửa đổi sẽ giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường bất động sản làm cơ sở khơi thông thị trường, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản; giải quyết cân đối hài hòa quan hệ cung - cầu của thị trường bất động sản.

Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản sẽ được hưởng lợi từ việc hoàn thiện phù hợp với thực tiễn thị trường hệ thống quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.