Thị trường bất động sản chuyển động theo hướng thực chất hơn

Nhiều sự kiện nổi bật

Tháng 4 ghi nhận loạt động thái hạ tầng và quy hoạch quy mô lớn, từ đường sắt tốc độ cao, sân bay đến các trung tâm hành chính và đại đô thị mới. Điểm chung là mở rộng kết nối liên vùng, hình thành thêm các cực tăng trưởng mới và nâng kỳ vọng phát triển đô thị.

Thị trường bất động sản đang đón nhiều tín hiệu tích cực và thực chất.

Với thị trường bất động sản, các động thái này chủ yếu tạo lực đẩy cho những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như: Quảng Ninh, Đồng Nai, TP.HCM, Tây Ninh và Phan Thiết, đặc biệt ở các phân khúc đô thị, công nghiệp, logistics và nghỉ dưỡng.

Cụ thể, ngày 12/4, dự án tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh được khởi công. Ngày 27/04/2026, hạng mục hàng không dân dụng thuộc Cảng hàng không Phan Thiết được khởi công.

Ngày 28/4, Tây Ninh quy hoạch trung tâm hành chính mới tại Đức Hòa - Hậu Nghĩa; Ngày 29/4, Vingroup khởi công Khu đô thị Đại học Quốc tế 59.000 tỷ đồng tại TP.HCM. Ngày 29/4, khởi công trung tâm hành chính mới tại khu vực Thủ Thiêm và chỉnh trang khu vực Bến Nhà Rồng.

Ngày 30/4, thông tin Đồng Nai trở thành thành phố trực thuộc Trung ương đã tạo động lực cho thị trường bất động sản, nhất là tại các khu vực dọc trục giao thông lớn, khu công nghiệp, logistics và quanh Sân bay quốc tế Long Thành.

Thị trường vận động theo hướng thực chất hơn

Dù mặt bằng lãi suất vẫn tạo áp lực lên quyết định xuống tiền của người mua, giá nhà đất tại nhiều địa phương vẫn ghi nhận xu hướng tăng nhẹ. 

Đáng chú ý, phân khúc bất động sản mặt tiền tiếp tục giữ sức hút tốt hơn mặt bằng chung, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao, hoạt động thương mại ổn định và hạ tầng tiếp tục được cải thiện như Bình Dương (cũ), Cần Thơ và Hà Nội.

Khảo sát của Biggee cho thấy, tại Hà Nội, giá nhà mặt tiền tháng 4/2026 đang dao động ở mức 461 - 560 triệu đồng/m², tăng 1,8% so với tháng trước đó. Ở Khu vực TP.HCM, giá nhà mặt tiền ở mức 206 - 250 triệu đồng/m², tăng 1,2% so với tháng 3. Tại Cần Thơ, giá nhà mặt tiền cũng tiếp tục giữ sức hút với khoảng giá dao động từ 114 - 137 triệu đồng/m², phân khúc nhà trong hẻm ở mức 40 - 50 triệu đồng/m².

Đối với phân khúc chung cư, tại Hà Nội vẫn duy trì xu hướng tăng giá ở một số dự án đã bàn giao từ lâu. Mức tăng tập trung nhiều hơn ở nhóm chung cư cũ có mặt bằng giá còn dưới 70 triệu đồng/m², khi đây vẫn là ngưỡng giá phù hợp hơn với nhu cầu ở thực so với các dự án mới đang neo ở mức cao.

Một số dự án ghi nhận mức giá biến động cao như: Green House Long Biên, dao động từ 69,1 - 71,5 triệu đồng/m², tăng 28.8% so với tháng 3. Chung cư N03 T1 Ngoại Giao Đoàn ghi nhận khoảng giá ở mức 98,1 - 117,1 triệu đồng/m², tăng 26.7% so với tháng 3. Một dự án khác là Bình Vượng Tower tại Hà Đông ghi nhận mức giá tăng 24.0% so với tháng 3, đạt 52,6 - 61,8 triệu đồng/m².

Tương tự Hà Nội, thị trường chung cư tại TP.HCM ghi nhận mức tăng giá rõ hơn ở nhóm dự án đã bàn giao từ lâu, đặc biệt là các chung cư có mặt bằng giá dưới 60 triệu đồng/m². Đây phần lớn là những dự án cũ, ít được chú ý trong giai đoạn trước, thậm chí có không ít cái tên lần đầu xuất hiện rõ hơn trong danh mục của người mua và nhà đầu tư.

Trong đó, có thể kể đến dự án Citrine Apartment ghi nhận giá 49,3 - 50,9 triệu đồng/m², tăng 31,4% so với tháng 3; Sarina Condominium tăng 26,4% so với tháng 3, đạt 183,3 - 198,1 triệu đồng/m²; Diamond Lotus Phúc Khang ghi nhận giá 77,2 - 79,5 triệu đồng/m², tăng 25,9%; The Art ghi nhận mức giá 65,4 - 66,2 triệu đồng/m², tăng 25,3% so với tháng 3.

Ông Trần Đạt Khánh, CEO nền tảng Biggee nhận định, về mặt tổng quan, thị trường vẫn duy trì trạng thái ổn định. Dù còn không ít thách thức, mặt bằng giá trên nhiều loại hình bất động sản chưa ghi nhận những biến động đột biến. 

Những phân khúc từng tăng nóng trong các giai đoạn trước đã có dấu hiệu chững lại, nhưng đáng chú ý là thị trường cũng chưa xuất hiện hiện tượng bán tháo hay "cắt lỗ" trên diện rộng.

Ông Khánh chia sẻ thêm, một tín hiệu đáng chú ý trong tháng là khả năng nhà đầu tư vùng ven bắt đầu "về bờ". Các khu vực như Hóc Môn, Củ Chi, Quận 12, Nhơn Trạch và Trảng Bom cũ ghi nhận diễn biến tích cực ở nhiều phân khúc. 

Khác với các nhịp tăng dựa trên tin đồn trước đây, diễn biến lần này gắn nhiều hơn với hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu thực, qua đó phản ánh kỳ vọng ngày càng rõ nét hơn đối với các thị trường bất động sản vùng ven.

Diễn biến hiện nay cũng cho thấy kỳ vọng của thị trường đối với các khu vực vùng ven đang dần trở nên rõ ràng hơn. Những khu vực có khả năng kết nối tốt hơn với trung tâm, được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng hoặc nằm trong quỹ đạo mở rộng đô thị đang bắt đầu thu hút sự quan tâm trở lại. Đây cũng là tín hiệu cho thấy dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng chọn lọc hơn.

"Nhìn tổng thể, tháng 4/2026 phản ánh một giai đoạn vận động theo hướng thực chất hơn của thị trường bất động sản. Hạ tầng vẫn là động lực quan trọng nhất, nhưng phản ứng của giá đã trở nên thận trọng và thực tế hơn. 

Thị trường hiện tập trung nhiều hơn vào những khu vực có khả năng hấp thụ nhu cầu tốt, đồng thời được hưởng lợi trực tiếp từ thay đổi về kết nối giao thông, quy hoạch và không gian phát triển đô thị", ông Khánh chia sẻ.

Người mua nhà hiện nay đang ưu tiên các yếu tố an toàn như pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Sự sàng lọc này không chỉ đến từ các yếu tố nội tại mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát... Tuy nhiên, chính trong quá trình sàng lọc đó, cấu trúc thị trường cũng đang dần được tái định hình theo hướng chất lượng, an toàn và bền vững hơn.