TOD và giấc mơ an cư bên những tuyến metro

Giá đất tăng nhanh, người dân khó sống gần metro

Hằng ngày, chị Nguyễn Thị Hương, nhân viên văn phòng làm việc tại quận Hoàn Kiếm (Hà Nội), mất gần một giờ di chuyển từ khu vực Hoài Đức vào trung tâm thành phố. Dù tuyến đường sắt đô thị Nhổn - ga Hà Nội đã vận hành đoạn trên cao, gia đình chị chưa bao giờ nghĩ đến việc mua nhà gần các nhà ga.

Giá trị lớn nhất của TOD không nằm ở mức tăng giá đất mà ở khả năng tổ chức lại không gian đô thị theo hướng hiệu quả, bền vững và bao trùm hơn.

"Tôi từng tìm hiểu một số dự án dọc tuyến metro vì nghĩ rằng đi làm sẽ thuận tiện hơn. Nhưng giá căn hộ rất cao, vượt xa khả năng tài chính của gia đình. Cuối cùng, vẫn phải chấp nhận ở xa và tiếp tục đi lại mỗi ngày", chị Hương chia sẻ.

Không riêng chị Hương, nhiều người lao động tại Hà Nội cũng đang đối mặt với thực tế tương tự. Trong khi giao thông công cộng được đầu tư nhằm phục vụ số đông thì những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng lại đang trở thành những điểm nóng về giá bất động sản.

Tại Hà Nội, kể từ khi tuyến metro Nhổn - Ga Hà Nội vận hành, giá căn hộ tại nhiều khu vực dọc tuyến liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhiều dự án quanh các ga thuộc khu vực Cầu Giấy, Nam Từ Liêm hay phía Tây thành phố đã ghi nhận mức giá lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông chỉ trong vài năm.

Tại TP.HCM, xu hướng tương tự cũng xuất hiện dọc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên. Những khu vực như Thảo Điền, An Phú hay thành phố Thủ Đức trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn đầu tư và sự quan tâm của người mua nhà nhờ lợi thế kết nối giao thông.

Tuy nhiên, theo bà Giang Đỗ, Giám đốc toàn quốc bộ phận tư vấn và định giá Savills Việt Nam, thành công của TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh các nhà ga mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích đô thị.

Mô hình này lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở cho quy hoạch, phát triển đô thị; lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường).

Nhận định này càng trở nên đáng chú ý trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng suy giảm. 

Dữ liệu từ Savills cho thấy, trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trên thị trường. Nhưng giai đoạn 2021-2025, tỷ trọng này giảm xuống dưới 35%. 

Riêng quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới nào. Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009.

Tại khu vực phía Tây Hà Nội, nơi được xem là "thủ phủ" nguồn cung căn hộ mới trong nhiều năm qua, thị trường gần như không còn căn hộ có giá dưới 80 triệu đồng/m². Mặt bằng giá phổ biến hiện dao động khoảng 93-96 triệu đồng/m².

Anh Trần Minh Đức, kỹ sư công nghệ thông tin đang thuê nhà tại quận Nam Từ Liêm cho biết, metro giúp việc đi lại thuận tiện hơn nhưng không đồng nghĩa với việc người lao động có thể sống gần metro.

"Điều tôi cần không chỉ là tuyến tàu hiện đại mà còn là một căn hộ hoặc một nơi thuê nhà có giá phù hợp gần ga tàu. Nếu nhà quanh ga đều là căn hộ cao cấp thì người sử dụng metro n vẫn phải ở rất xa", anh Đức nói.

Thực tế này cho thấy giá trị của TOD không nằm ở việc tạo  thêm các khu bất động sản đắt đỏ mà phải giúp người dân tiếp cận thuận lợi hơn với hệ thống hạ tầng mà Nhà nước đang đầu tư.

Dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê

Tại nhiều quốc gia, TOD được xem là công cụ giải quyết đồng thời ba bài toán lớn gồm giao thông, phát triển đô thị và nhà ở. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu đó, quy hoạch phải đi trước một bước.

Theo bà Giang Đỗ, khu vực quanh các nhà ga cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp với mật độ phù hợp, nơi người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận các dịch vụ thiết yếu trong phạm vi đi bộ hoặc kết nối bằng giao thông công cộng.

Điều quan trọng là TOD không nên được hiểu đơn thuần là phát triển bất động sản quanh ga metro. Bản chất của mô hình này là tổ chức lại không gian đô thị theo hướng nén hơn, hiệu quả hơn và giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Trong cách tiếp cận đó, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê dài hạn và nhà ở thương mại giá phù hợp cần được tích hợp ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì bổ sung sau khi giá đất đã tăng cao.

Nhiều chuyên gia quốc tế từng khuyến nghị cơ cấu phát triển nhà ở nên theo tỷ lệ "1-3-6". 1 phần (tương đương 10%) là nhà ở cao cấp, 3 phần (tương đương 30%) là nhà ở thương mại trung cấp và 6 phần  (60%) nhà ở giá phải chăng, nhà ở xã hội hoặc nhà ở dành cho số đông người dân.

Bên cạnh đó, cơ chế tài chính cũng đóng vai trò quan trọng. Một trong những công cụ được nhiều quốc gia áp dụng là thưởng hệ số sử dụng đất cho các dự án cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp hoặc nhà cho thuê dài hạn. Đây được xem là giải pháp giúp hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong quá trình phát triển TOD.

Những ai được hưởng lợi từ tái cấu trúc đô thị?

Theo GS Đặng Hùng Võ, để TOD phát triển bền vững cần có cơ chế tổ chức lại không gian đô thị phù hợp và bảo đảm sự đồng thuận của cộng đồng dân cư. Nếu chỉ tập trung vào mục tiêu gia tăng giá trị đất đai mà bỏ qua nhu cầu cư trú thực tế của người dân, các khu TOD sẽ khó hình thành những cộng đồng đô thị ổn định trong dài hạn.

Nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam hiện đã có những nền tảng pháp lý quan trọng để triển khai TOD thông qua Luật Thủ đô sửa đổi, Nghị quyết 98 của TP.HCM và Nghị quyết 188 của Quốc hội về phát triển mạng lưới đường sắt đô thị.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất hiện nay không còn là xây thêm bao nhiêu kilomet metro hay phát triển thêm bao nhiêu dự án bất động sản quanh nhà ga. Điều quan trọng hơn là xác định ai sẽ được hưởng lợi từ quá trình tái cấu trúc đô thị đó.

Nếu người lao động, giáo viên, kỹ sư, nhân viên văn phòng hay những người làm công ăn lương vẫn không đủ khả năng sinh sống gần các tuyến giao thông công cộng mà họ sử dụng mỗi ngày, TOD sẽ chỉ tạo ra những "vùng đất vàng" mới cho thị trường bất động sản.

Ngược lại, nếu quy hoạch kiểm soát tốt cơ cấu phát triển nhà ở, dành tỷ lệ quỹ đất hợp lý cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp, TOD sẽ trở thành công cụ tái cấu trúc đô thị đúng nghĩa. 

Khi đó, giá trị lớn nhất mà TOD mang lại không phải là mức tăng của giá đất mà là cơ hội để người dân tiếp cận việc làm, dịch vụ công cộng và nhà ở tốt hơn trong một môi trường đô thị hiện đại và bền vững.