Trung tâm giao dịch bất động sản: Kỳ vọng minh bạch thị trường, kiểm soát giá giao dịch

Theo các chuyên gia, mô hình này cần được thiết kế theo hướng không tạo thêm thủ tục, đồng thời bảo đảm sự phát triển song song giữa khu vực công và tư.

Hướng tới một đầu mối giao dịch minh bạch

Thị trường bất động sản thời gian qua đã có nhiều bước tiến trong hoàn thiện hành lang pháp lý, xây dựng cơ sở dữ liệu và đẩy mạnh chuyển đổi số. Tuy nhiên, tình trạng thông tin giao dịch thiếu đồng bộ, giá kê khai chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực tế, cũng như những rủi ro pháp lý đối với người mua vẫn là những vấn đề cần tiếp tục được giải quyết.

Trong bối cảnh đó, đề án thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" (do Bộ Xây dựng chủ trì) được kỳ vọng tạo thêm một công cụ để Nhà nước quản lý thị trường theo hướng minh bạch, hiện đại dựa trên dữ liệu giao dịch có thật.

Theo luật sư Nguyễn Hải Long, Đoàn Luật sư TP.HCM, một trong những kỳ vọng lớn đối với mô hình trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý là tạo lập cơ sở dữ liệu phản ánh sát hơn diễn biến thực tế của thị trường.

Thực tế, giá bất động sản được giao dịch trên thị trường và giá kê khai trong hồ sơ có thể có sự chênh lệch. Tình trạng "hai giá" không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách mà còn làm sai lệch dữ liệu thị trường, gây khó khăn cho công tác định giá đất, hoạch định chính sách và quản lý thị trường.

Việc đưa giao dịch vào một hệ thống có khả năng ghi nhận, xác thực và kết nối dữ liệu được kỳ vọng sẽ giúp cơ quan quản lý từng bước xác định được mặt bằng giá giao dịch thực tế theo từng khu vực, loại hình và thời điểm.

Đối với người mua, cơ chế này còn có ý nghĩa trong việc kiểm tra lịch sử pháp lý của tài sản trước giao dịch. Thông tin về tình trạng thế chấp, hạn chế quyền sử dụng, tranh chấp hoặc những vấn đề pháp lý liên quan nếu được cập nhật đầy đủ sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu, một trong những điều kiện quan trọng nhất là phải xây dựng được hệ thống dữ liệu "đúng - đủ - sạch - sống". Cơ sở dữ liệu không chỉ dừng ở thông tin cơ bản của bất động sản mà cần phản ánh được tình trạng pháp lý, thế chấp, tranh chấp, hạn chế giao dịch và lịch sử của tài sản.

Khi dữ liệu được cập nhật thường xuyên và có khả năng xác thực, Trung tâm giao dịch sẽ không đơn thuần là một địa điểm để thực hiện giao dịch mà có thể trở thành một hạ tầng dữ liệu quan trọng của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, việc số hóa các khâu đăng ký, công chứng, thuế và sang tên được kỳ vọng rút ngắn quy trình, giảm chi phí và hạn chế những khoảng trống thông tin vốn dễ phát sinh rủi ro cho người mua.

Tạo bước chuyển quan trọng

Bên cạnh những kỳ vọng, mô hình trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý cũng đặt ra vấn đề về chức năng, chi phí và mối quan hệ với các tổ chức đang hoạt động trên thị trường.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Duy Thành cho rằng việc đổi mới quản lý thị trường thông qua các trung tâm giao dịch công và định danh môi giới có thể tạo ra bước chuyển quan trọng trong việc kiểm soát giá trị giao dịch thực tế, hạn chế gian lận "hai giá" và bảo vệ người mua trước rủi ro pháp lý.

Tuy nhiên, theo ông Thành cần duy trì cơ chế phát triển song song giữa khu vực công và khu vực tư nhân. Trung tâm công nên đóng vai trò xây dựng hạ tầng dữ liệu, xác thực thông tin, giám sát và cung cấp các dịch vụ công cần thiết; trong khi khu vực tư nhân tiếp tục phát huy vai trò trong tư vấn, môi giới, tiếp thị và cung cấp các dịch vụ thị trường.

Theo các chuyên gia, mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý sẽ phát huy hiệu quả nếu giải quyết được những vấn đề cốt lõi của thị trường. Đó là dữ liệu phải chính xác và được cập nhật thường xuyên; giao dịch phải được xác thực; phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế; thủ tục phải được liên thông; người mua phải được tiếp cận thông tin pháp lý đầy đủ; còn môi giới phải được định danh và chịu trách nhiệm về hoạt động nghề nghiệp.

Đồng thời, việc thí điểm cần được thiết kế theo hướng Nhà nước kiến tạo hạ tầng, dữ liệu và cơ chế giám sát; doanh nghiệp tư nhân cung cấp dịch vụ thị trường trong khuôn khổ pháp luật.

Do đó, việc thành lập "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" phụ thuộc vào Trung tâm sẽ cung cấp giá trị gì cho người dân, doanh nghiệp và Nhà nước; dữ liệu nào được xác thực; ai chịu trách nhiệm khi thông tin sai; và làm thế nào để khu vực công và tư nhân cùng tham gia mà không tạo ra xung đột lợi ích.