Từ bán sang cho thuê: Hà Nội đang định hình lại thị trường nhà ở thế nào?

Từ phát triển nhà để bán sang xây dựng thị trường nhà cho thuê

Việc Hà Nội đồng loạt khởi công ba dự án nhà ở cho thuê mới đây cùng hàng loạt chính sách phát triển loại hình này cho thấy một sự thay đổi trong tư duy phát triển đô thị, vừa là để giải quyết bài toán đô thị, vừa thực hiện nhiệm vụ chính trị, đáp ứng chủ trương của Đảng, Nhà nước và chỉ đạo từ Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, để hình thành một thị trường chuyên nghiệp, vẫn còn nhiều nút thắt cần được tháo gỡ.

Hà Nội đồng loạt khởi công ba dự án nhà ở cho thuê cùng hàng loạt chính sách phát triển loại hình này cho thấy một sự thay đổi trong tư duy phát triển đô thị.

Doanh nghiệp thu hồi vốn thông qua hoạt động chuyển nhượng, còn người dân mặc nhiên coi sở hữu nhà là mục tiêu duy nhất của quá trình an cư.

Tuy nhiên, bối cảnh thị trường đã thay đổi nhanh chóng. Giá căn hộ liên tục tăng trong nhiều năm khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn. Với không ít gia đình trẻ, đặc biệt là nhóm lao động mới đi làm, việc sở hữu một căn hộ tại Hà Nội đã trở thành mục tiêu rất khó đạt được nếu chỉ dựa vào tích lũy từ tiền lương.

Ở chiều ngược lại, tốc độ đô thị hóa nhanh, sự phát triển của các khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ cùng dòng người nhập cư ngày càng lớn khiến nhu cầu thuê nhà tăng mạnh. 

Không chỉ công nhân hay sinh viên, ngày càng nhiều chuyên gia, lao động chất lượng cao và các gia đình trẻ lựa chọn thuê nhà trong thời gian dài thay vì cố gắng mua nhà ngay từ đầu. Điều này mở ra dư địa lớn cho việc hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp.

Trong bối cảnh đó, việc Hà Nội khởi công ba dự án nhà ở cho thuê được xem là dấu mốc quan trọng. Đây không đơn thuần là bổ sung nguồn cung mới mà phản ánh sự chuyển dịch trong tư duy phát triển nhà ở: từ mục tiêu gia tăng tỷ lệ sở hữu sang xây dựng một hệ sinh thái đáp ứng đa dạng nhu cầu cư trú của người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Thắng, môi giới nhà ở cho thuê tại khu vực Cầu Giấy, nếu hệ thống giao thông công cộng tiếp tục được đầu tư đồng bộ, người dân sẽ không còn bị ràng buộc phải thuê nhà sát nơi làm việc. 

Thay vào đó, họ có thể lựa chọn các khu nhà ở gần các tuyến metro hoặc các đầu mối giao thông lớn với chi phí hợp lý hơn. Đây cũng là tiền đề để thị trường chuyển từ mô hình cho thuê nhỏ lẻ sang các dự án cho thuê tập trung, được quản lý chuyên nghiệp bởi doanh nghiệp.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng phát triển nhà ở cho thuê cần gắn với mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng). Khi nơi ở được bố trí gần hệ thống metro và các tuyến vận tải công cộng, bài toán nhà ở, việc làm và giảm ùn tắc giao thông có thể được giải quyết đồng thời.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội nhận định, phát triển nhà ở cho thuê gắn với TOD không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở mà còn giúp người dân tiếp cận việc làm thuận lợi hơn, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao chất lượng sống. Đây cũng là hướng phát triển phổ biến tại nhiều đô thị hiện đại trên thế giới.

Hình thành thị trường chuyên nghiệp

Theo các chuyên gia, vẫn còn một vài điểm nghẽn để đem lại hiệu quả đầu tư cho doanh nghiệp như thiếu quỹ đất dành riêng cho loại hình này, đặc biệt tại các khu vực tập trung nhiều việc làm và có nhu cầu thuê cao, đặc biệt là nguồn vốn, trong khi dự án cho thuê cần dòng vốn dài hạn thì doanh nghiệp hiện chủ yếu tiếp cận được nguồn tín dụng ngắn và trung hạn. 

Cuối cùng là hệ thống ưu đãi về thuế, tín dụng và chính sách hỗ trợ vẫn chưa đủ hấp dẫn để bù đắp thời gian thu hồi vốn kéo dài.

Ông Bùi Quang Tập, Giám đốc Kinh doanh, Marketing và R&D Meygroup, cho rằng để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, cần có cơ chế đặc thù như bố trí quỹ đất sạch, ưu đãi tín dụng và chính sách thuế phù hợp trong giai đoạn xây dựng cũng như vận hành dự án. 

Những chính sách này sẽ giúp giảm áp lực tài chính và tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn.

Ở góc độ quy hoạch, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khi phát triển các đô thị theo mô hình TOD, chính quyền cần chủ động dành quỹ đất xung quanh các đầu mối giao thông để phát triển nhà ở, trong đó nhà ở cho thuê phải trở thành một cấu phần quan trọng của hệ sinh thái đô thị. 

Theo ông Đính, mô hình này đã chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia và có thể trở thành động lực nâng cao chất lượng phát triển đô thị của Hà Nội trong giai đoạn tới.

Trong khi đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng thay đổi chính sách thôi là chưa đủ, điều quan trọng hơn là hình thành một "văn hóa thuê nhà" lâu dài. Để làm được điều đó cần sự đồng hành của ba chủ thể: Nhà nước phải xây dựng chính sách ổn định và nhất quán; doanh nghiệp phải đầu tư những dự án chất lượng với đầy đủ tiện ích; còn người dân cần dần thay đổi quan niệm rằng an cư không nhất thiết phải gắn với sở hữu nhà ở.