Vì sao giá bất động sản Huế còn thấp so với các đô thị lớn?

Bất động sản Huế còn dư địa

Ngày 12/9, tại TP Huế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo "Huế - Từ Kinh đô di sản đến động lực mới của dòng vốn đầu tư", quy tụ đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cộng đồng bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc hội thảo.

Phát biểu khai mạc, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, Huế đang có thêm nhiều cơ hội từ vị thế mới, song điều quan trọng không phải là phát triển thật nhanh mà là phát triển đúng với lợi thế, đúng quy hoạch, có chọn lọc, bền vững và tạo ra giá trị thực.

Với thị trường bất động sản, sức hấp dẫn dài hạn không thể chỉ được quyết định bởi khả năng tăng giá, mà cần hình thành trên nền tảng nhu cầu thực, hạ tầng thực, năng lực phát triển đô thị và giá trị sử dụng thực.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là Huế có tiềm năng hay không, mà là những tiềm năng đó sẽ được chuyển hóa thành động lực phát triển như thế nào và đâu là dòng vốn phù hợp với Huế trong trung và dài hạn.

Theo ông Nguyễn Minh Phong, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam nhận định bất động sản Huế đang ở pha đầu của quá trình khởi động và tái cấu trúc.

Nguồn cung đã phục hồi rõ nét từ năm 2025, song tốc độ gia tăng nguồn cung đang nhanh hơn khả năng hấp thụ. Năm 2025, thị trường ghi nhận 505 giao dịch, gần gấp 3 lần năm 2024, nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm từ 47% xuống 40% và còn khoảng 32% trong nửa đầu năm 2026.

Chính đặc điểm phát triển "chậm mà chắc" có thể trở thành lợi thế của Huế khi thị trường ngày càng được sàng lọc bởi nhu cầu thực.

Đáng chú ý, khoảng 65% lượng giao dịch trên thị trường đến từ nhu cầu ở thực. Đây được xem là điểm khác biệt quan trọng của thị trường Huế khi so với những thị trường phụ thuộc lớn vào hoạt động đầu tư ngắn hạn.

Theo Nguyễn Minh Phong, khoảng cách về giá và nguồn cung mới đang tạo ra dư địa cho thị trường, nhưng điều này không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ tự động tăng. Giá trị bất động sản trong chu kỳ mới phải được nâng đỡ bởi tăng trưởng kinh tế, dân cư, hạ tầng, sức mua và khả năng khai thác giá trị sử dụng.

Một trong những lợi thế được các chuyên gia chỉ ra là mặt bằng giá bất động sản Huế hiện vẫn tương đối thấp so với nhiều thành phố trực thuộc Trung ương khác. Giá bất động sản Huế hiện chỉ bằng khoảng 30 - 40% so với các đô thị trực thuộc Trung ương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng hay Hải Phòng.

Tại khu vực trung tâm, giá căn hộ được dẫn chứng dao động khoảng 64 - 67 triệu đồng/m2, trong khi đất nền đô thị khoảng 35 - 55 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, yếu tố giá thấp chỉ là một phần trong câu chuyện về dư địa phát triển. Thị trường muốn tăng trưởng bền vững vẫn cần nền tảng từ kinh tế, dân số, việc làm và nhu cầu sử dụng bất động sản.

Hiện, nhu cầu được cho là tập trung vào các nhóm gia đình trẻ, cán bộ, công chức, hơn 40.000 lao động tại các khu công nghiệp cùng lực lượng lao động trong ngành du lịch đang gia tăng.

Cụ thể, trong các phân khúc, căn hộ chung cư cao cấp được đánh giá có vai trò nổi bật trong thanh khoản, với tỷ trọng được nêu ở mức hơn 60 - 80% tổng giao dịch. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội và nhà liền kề, shophouse tại các khu đô thị mới cũng ghi nhận sức mua tích cực.

Những diễn biến này cho thấy, nhu cầu của thị trường bất động sản Huế đang dần chuyển theo hướng tìm kiếm những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, không gian sống và khả năng sử dụng thực tế, thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá.

Bước vào giai đoạn phát triển mới, không gian đô thị Huế được định hướng theo mô hình đa cực. Quy mô địa giới rộng cùng mục tiêu hướng tới tỷ lệ đô thị hóa 75% vào năm 2030 được đánh giá sẽ tạo thêm không gian cho phát triển đô thị, đồng thời giảm áp lực lên vùng lõi di sản.

Theo phân tích tại hội thảo, 3 khu vực đáng chú ý trên bản đồ bất động sản Huế gồm đô thị mới An Vân Dương, dải đô thị biển Thuận An và Khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô.

Phát triển đúng lợi thế để thu hút dòng vốn dài hạn

Ông Trần Đình Thiên, nguyên Ủy viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhấn mạnh, lợi thế của Huế không nằm ở từng di tích riêng lẻ, mà ở một chỉnh thể lịch sử - văn hóa - sinh thái liền mạch, từ Hoàng thành, hệ thống lăng tẩm, sông Hương đến nhà vườn, làng cổ và đời sống cộng đồng. Đây là nền tảng để Huế định vị một mô hình phát triển khác biệt so với các đô thị khác.

Ngoài ra, Huế cần chuyển từ tư duy bảo tồn di sản sang phát triển kinh tế di sản, để những giá trị lịch sử, văn hóa và cảnh quan không chỉ được gìn giữ mà còn trở thành nguồn lực cho tăng trưởng.

Trong giai đoạn tới, các lĩnh vực như kinh tế sáng tạo, công nghiệp văn hóa, y tế chuyên sâu, đô thị đại học và du lịch chất lượng cao có thể trở thành những cấu phần quan trọng của mô hình này.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với thị trường bất động sản. Các dự án trong tương lai không chỉ cần có vị trí, quy hoạch và hạ tầng mà còn phải gắn với nhu cầu thực tế của nền kinh tế, khả năng khai thác và chất lượng sống.

Ở góc độ chính sách và thị trường, ông Nguyễn Xuân Tiệp, nguyên Phó Vụ trưởng, Phó Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về Chính sách Nhà ở và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, Huế đang hội tụ nhiều điều kiện thuận lợi cho một giai đoạn phát triển mới. Vị thế đô thị được nâng lên, quy hoạch ngày càng rõ nét, cùng quá trình đầu tư hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị và kết nối vùng đang tạo thêm không gian phát triển và cơ sở thu hút dòng vốn.

Bên cạnh lợi thế riêng về văn hóa, di sản, du lịch, cảnh quan và môi trường sống, nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ tại Huế vẫn còn nhiều dư địa.

Đặc biệt, việc thị trường chưa phát triển quá nóng tạo cơ hội cho các dòng vốn dài hạn. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả dư địa này, thị trường cần bám sát quy hoạch, gắn với nhu cầu thực và sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, qua đó thu hút các nhà đầu tư có năng lực và hình thành những sản phẩm bất động sản có giá trị bền vững.