9 nút thắt của thị trường xây dựng và bất động sản: Áp lực lớn, cơ hội nhiều

9 nút thắt gây tắc nghẽn thị trường

Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường xây dựng và bất động sản hiện đang đối mặt với 9 nút thắt mang tính hệ thống, phản ánh những bất cập kéo dài nhiều năm. Có thể hệ thống lại rõ ràng như sau: Thứ nhất, áp lực tăng trưởng kinh tế ngắn hạn, dù triển vọng dài hạn tích cực, nhưng trong ngắn hạn, bối cảnh quốc tế còn nhiều biến động khiến sức cầu và dòng tiền trên thị trường chưa thể phục hồi mạnh.

Hoàn thiện thể chế, kiểm soát giá và tái cấu trúc doanh nghiệp là chìa khóa khơi thông thị trường bất động sản.

Thứ hai, giá bất động sản tăng cao kéo dài, giá nhà liên tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, với thời gian tích lũy để mua nhà lên tới khoảng 30 năm - mức cao so với quốc tế.

Thứ ba, lệch pha cung - cầu, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Thứ tư, nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu ở thực, các chuyên gia Savills cũng chỉ ra rằng phần lớn dự án mới vẫn nghiêng về sản phẩm giá cao, chưa phù hợp với đại đa số người mua.

Thứ năm, doanh nghiệp đầu tư dàn trải, nhiều doanh nghiệp mở rộng đầu tư thiếu trọng tâm, dẫn đến áp lực tài chính lớn và gia tăng rủi ro.

Thứ sáu, áp lực dòng tiền và năng lực quản trị hạn chế, theo ông Đỗ Văn Tiến - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS TVH, đây là điểm yếu khiến doanh nghiệp dễ tổn thương trước biến động thị trường.

Thứ bảy, tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt, trong bối cảnh quy mô tín dụng toàn nền kinh tế đã cao, dòng vốn vào bất động sản bị siết lại, buộc doanh nghiệp phải tìm đến các kênh thay thế như trái phiếu, cổ phiếu hoặc quỹ đầu tư.

Thứ tám, chi phí phát triển dự án gia tăng, giá nguyên vật liệu tăng, biên lợi nhuận thu hẹp, trong khi việc ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số và phát triển "xanh" còn chậm, khiến tổng chi phí bị đội lên.

Thứ chín, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng phục hồi chậm, phân khúc này chưa thể lấy lại vai trò dẫn dắt như kỳ vọng, khiến thị trường thiếu động lực cân bằng và đa dạng hóa.

Tổng thể, 9 nút thắt này không tồn tại riêng lẻ mà có sự đan xen, tác động lẫn nhau, tạo áp lực lớn lên toàn thị trường nhưng đồng thời cũng mở ra yêu cầu cấp thiết về tái cấu trúc và phát triển bền vững trong giai đoạn tới.

Tháo gỡ pháp lý, tái định vị nhà ở để mở ra "cơ hội vàng"

Trước hàng loạt điểm nghẽn của thị trường, các chuyên gia thống nhất rằng giải pháp trọng tâm vẫn là hoàn thiện thể chế và tháo gỡ pháp lý. Hiện còn hơn 1.000 dự án bị tồn đọng với nguồn lực rất lớn chưa được đưa vào khai thác; nếu được khơi thông, đây sẽ là cú hích đáng kể cho thị trường. Song song với đó, việc kiểm soát giá bất động sản cần được ưu tiên nhằm đảm bảo tính bền vững, thông qua xử lý các nguyên nhân gốc rễ như đầu cơ, chi phí đầu vào và sự thiếu minh bạch.

Một hướng đi đáng chú ý được Savills Việt Nam đề xuất là tái định vị nhà ở như một phần của hạ tầng quốc gia. Theo ông Neil MacGregor, CEO Savills Việt Nam, việc nhìn nhận nhà ở tương tự như giao thông hay năng lượng sẽ giúp mở khóa các nguồn vốn dài hạn, đồng thời tạo nền tảng cho phát triển đô thị bền vững. Cùng với đó, các cải cách pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng đang mở ra điều kiện thuận lợi hơn cho thị trường. Các dự án giao thông trọng điểm, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông (TOD) và sự hình thành các cực tăng trưởng mới được kỳ vọng sẽ góp phần mở rộng nguồn cung, tái cân bằng thị trường.

Về phía doanh nghiệp, yêu cầu đặt ra là phải chủ động tái cấu trúc, kiểm soát dòng tiền, tránh đầu tư dàn trải, thích ứng với biến động quốc tế, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển bền vững. Dù áp lực vẫn hiện hữu, giới chuyên gia nhận định thị trường đang đứng trước thời điểm mang tính bước ngoặt. Trong bối cảnh chính sách dần hoàn thiện và môi trường đầu tư được cải thiện, đây có thể là "cửa sổ cơ hội" hiếm có để những doanh nghiệp và nhà đầu tư có chiến lược đúng đắn, bứt lên trong chu kỳ mới.

Cụ thể, ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh một số nhóm giải pháp trọng yếu. Trước hết là đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và chuyển đổi số - giải pháp cốt lõi giúp giảm chi phí xây dựng đang ở mức cao và bào mòn biên lợi nhuận. Doanh nghiệp cần thực hiện "chuyển đổi kép" (vừa chuyển đổi số, vừa chuyển đổi xanh) để tối ưu quy trình và tiết kiệm nguồn lực.

Bên cạnh đó, việc nâng cao năng lực quản lý và kỹ năng điều hành là cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp phải triển khai đồng thời nhiều dự án và phân khúc khác nhau. Điều này giúp hạn chế tình trạng đầu tư dàn trải - nguyên nhân dẫn đến rủi ro tài chính khi nguồn vốn bị phân tán.

Về tài chính, doanh nghiệp cần quản trị dòng tiền chặt chẽ và đa dạng hóa nguồn vốn, thay vì phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng (hiện đang được kiểm soát ở mức khoảng 15%). Việc phát triển các kênh huy động như cổ phiếu, trái phiếu và quỹ đầu tư, cùng với kiểm soát rủi ro tài chính hiệu quả, sẽ giúp nâng cao sức chống chịu.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần chủ động cập nhật và tận dụng các chính sách mới, như quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp đang được điều chỉnh theo quy mô (siêu nhỏ 15%, nhỏ 17%, trung bình và lớn 20%), nhằm tối ưu lợi ích và đảm bảo tuân thủ pháp luật.

Cuối cùng, ông Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát giá bất động sản, trong bối cảnh giá nhà đang vượt xa thu nhập của người dân (có thể mất tới khoảng 30 năm thu nhập để mua nhà), nhằm hướng tới một thị trường lành mạnh, bền vững hơn. Đồng thời, cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thực hiện định danh từng lô đất và nhà ở để tăng tính minh bạch, giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư có cơ sở thông tin chính xác khi ra quyết định.