Bất động sản công nghiệp và nhà ở: Động lực tăng trưởng bền vững

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, sự chuyển dịch của dòng vốn và hoạt động sản xuất đã tạo nền tảng tích cực cho thị trường từ cuối năm 2025. Sang năm 2026, hai phân khúc được đánh giá có khả năng dẫn dắt thị trường là bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tập trung tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai.

Cùng với đó là sự phát triển của nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các trung tâm logistics gắn với cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc liên vùng. Đây là phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng và mở rộng sản xuất.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở ghi nhận lực cầu ổn định từ nhu cầu ở thực. Các sản phẩm căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và khu đô thị vệ tinh dọc theo các hành lang hạ tầng mới được xem là lựa chọn an toàn.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh tại một số khu vực cũng tiềm ẩn nguy cơ hình thành "điểm nóng" cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập. Điều này đòi hỏi chính sách kiểm soát tín dụng, minh bạch pháp lý và mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp để đảm bảo thị trường phát triển ổn định.

Liên quan đến chính sách hỗ trợ sản xuất, ông Chu Việt Cường, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ Phát triển Công nghiệp (Cục Công nghiệp, Bộ Công thương) cho biết, Nghị định 205/2025/NĐ-CP được xem như một “cú hích chiến lược” cho ngành công nghiệp hỗ trợ.

Theo đó, doanh nghiệp hợp tác nghiên cứu, đổi mới công nghệ trong danh mục ưu tiên có thể được hỗ trợ tới 50% chi phí đầu tư máy móc, thiết bị và tới 70% chi phí nâng cao năng lực chuyên gia. Chính sách cũng mở rộng hỗ trợ đào tạo nhân lực, tạo nền tảng bền vững cho tăng trưởng công nghiệp - qua đó gián tiếp thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp.

Đất nền tiếp tục "nóng": Cơ hội đi kèm rủi ro

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá chào bán mới tại nhiều dự án tăng tới 20% do nguồn cung khan hiếm kéo dài, trong khi nhu cầu tích lũy tài sản của người dân vẫn ở mức cao.

Phân khúc đất nền đang trở thành tâm điểm của thị trường.

Trên thị trường thứ cấp, mức tăng thậm chí phổ biến từ 20 - 100% tại những khu vực có nền giá thấp. Giao dịch tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng cải thiện và gắn với triển vọng phát triển kinh tế địa phương.

Ông Đinh Thắng, đại diện Tập đoàn IGroup cho biết, phân khúc được quan tâm nhiều là đất nền tầm giá 350 - 500 triệu đồng/lô dao động từ 120 - 150m² tại khu ngoại thành và các tỉnh lân cận có kết nối hạ tầng thuận lợi. Mức giá này phù hợp với khả năng tài chính của đa số nhà đầu tư cá nhân, thanh khoản tương đối tốt và dễ xoay vòng vốn.

Tuy nhiên, nguồn cung đất nền "sạch" về pháp lý không nhiều. Các sản phẩm rõ ràng pháp lý thường giao dịch nhanh, trong khi những dự án vướng quy hoạch hoặc nằm xa trung tâm khiến nhà đầu tư dè dặt. Một số chuyên gia dự báo, khi nguồn cung được cải thiện trong năm 2026, giao dịch đất nền có thể tiếp tục gia tăng và trở thành phân khúc chiếm ưu thế.

Ở chiều ngược lại, phân khúc chung cư được dự báo tăng chậm lại, thậm chí có nơi điều chỉnh giảm so với năm trước, phản ánh xu hướng tái cân bằng cung - cầu.

Theo các chuyên gia, năm 2026 được dự báo là giai đoạn thị trường tăng trưởng nhưng có sự sàng lọc mạnh. Bất động sản công nghiệp và nhà ở phục vụ nhu cầu thực mang tính ổn định, phù hợp với chiến lược đầu tư dài hạn. Đất nền vẫn nhiều tiềm năng sinh lời, song đòi hỏi nhà đầu tư thận trọng về pháp lý, quy hoạch và khả năng khai thác hạ tầng thực tế.

Việc lựa chọn phân khúc phù hợp không chỉ phụ thuộc vào xu hướng thị trường mà còn vào dòng tiền và mục tiêu đầu tư của từng cá nhân. Trong bối cảnh thị trường phân hóa, chiến lược an toàn và dựa trên giá trị thực sẽ là chìa khóa giúp nhà đầu tư tối ưu hiệu quả trong năm 2026.

Bên cạnh diễn biến cung - cầu, yếu tố chính sách tiếp tục đóng vai trò quan trọng. Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết giai đoạn 2024 - 2025 là bước bản lề trong việc khơi thông nguồn lực đất đai. Nghị quyết 254/2025/QH15 đã đưa ra cơ chế thí điểm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng.

Đáng chú ý, với dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất, Nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi phần diện tích còn lại. Cơ chế này được kỳ vọng giải quyết nhiều dự án “đắp chiếu”, đồng thời gia tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Liên quan đến chiến lược của doanh nghiệp, ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đưa ra ba khuyến nghị trong bối cảnh dòng tiền còn nhiều thách thức và chi phí vốn gia tăng.

Thứ nhất, doanh nghiệp cần cơ cấu lại dòng tiền và danh mục sản phẩm, rà soát kỹ hiệu quả từng dự án để ưu tiên nguồn lực cho các sản phẩm có thanh khoản tốt.

Thứ hai, đa dạng hóa nguồn vốn, không phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng mà chủ động khai thác các kênh như trái phiếu trong nước và quốc tế, trái phiếu xanh, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư và vốn ngoại, đồng thời tăng cường tích lũy vốn tự có.

Thứ ba, hạn chế đầu tư dàn trải. Việc triển khai quá nhiều dự án cùng lúc khi nguồn lực tài chính hạn chế có thể tạo áp lực lớn lên dòng tiền và gia tăng rủi ro.