Sau giai đoạn thị trường bất động sản tăng nóng, hành vi của người mua đang có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì ưu tiên khả năng tăng giá trong ngắn hạn, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực quan tâm nhiều hơn đến giá bán, pháp lý, chất lượng công trình, hạ tầng và đặc biệt là khả năng đưa căn nhà vào sử dụng ngay.

Theo Batdongsan.com.vn, hơn 60% nhu cầu mua nhà tập trung vào những sản phẩm có giá trên dưới 3 tỷ đồng. Đây là vùng giá được đông đảo người mua quan tâm, nhưng vẫn là thách thức với nhóm có thu nhập trung bình. Báo cáo VRES 2024 của đơn vị này cho biết một căn hộ khoảng 60m² có giá khoảng 3 tỷ đồng, tương đương khoảng 25,8 năm GDP bình quân đầu người.

Như vậy, nếu xét theo khả năng chi trả, nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn hiện có thể được hình dung quanh mức 2 - 3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đây không phải ngưỡng cố định cho mọi hộ gia đình. Một căn nhà chỉ thực sự “vừa túi tiền” khi sau khi mua, người dân vẫn bảo đảm được các khoản chi tiêu thiết yếu và không phải gánh áp lực tài chính quá lớn.

Với trường hợp mua nhà bằng vốn vay, khả năng chi trả càng trở thành vấn đề đáng lưu tâm. Nếu vay khoảng 1,4 - 2,1 tỷ đồng để mua căn nhà 2 - 3 tỷ đồng, khoản trả nợ hàng tháng có thể lên tới hàng chục triệu đồng, tùy lãi suất và thời hạn vay. 

Theo phép tính tham khảo, hộ gia đình có thu nhập khoảng 40 - 60 triệu đồng/tháng sẽ có dư địa tài chính tốt hơn khi tiếp cận nhóm nhà này nếu sử dụng tỷ lệ vay tương đối cao. Đây chỉ là mức tham khảo để hình dung khả năng chi trả, không phải tiêu chí chính thức.

Trong khi nhu cầu tập trung vào sản phẩm quanh 3 tỷ đồng, nguồn cung lại có sự lệch pha đáng kể. Batdongsan.com.vn từng ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2025, căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 9% giao dịch tại TP.HCM, trong khi tại các tỉnh lân cận, tỷ lệ này vượt 60%. 

Điều này cho thấy người mua đang phải dịch chuyển ra vùng ven, các đô thị vệ tinh để tìm sản phẩm phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền xuất phát một phần từ giá đất và chi phí phát triển dự án ngày càng cao. Nguồn cung vì thế có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, nơi quỹ đất tốt hơn. Tuy nhiên, một căn nhà giá thấp nhưng quá xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện, dịch vụ và kết nối giao thông vẫn khó trở thành lựa chọn tối ưu.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Tống Sỹ Sơn, Chủ tịch Tập đoàn IGroup, cho rằng muốn phát triển được phân khúc nhà ở vừa túi tiền, cần tạo mặt bằng chi phí hợp lý ngay từ khâu chuẩn bị dự án. Nếu thủ tục được rút ngắn, thời gian triển khai giảm và các chi phí đầu vào được kiểm soát, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa để tính toán mức giá phù hợp với người mua.

Đây cũng là điểm nghẽn cần được tháo gỡ khi tiền sử dụng đất, chi phí tài chính, xây dựng và các chi phí liên quan cùng tăng, khiến doanh nghiệp khó đưa sản phẩm về mức giá thấp nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Ở góc độ chính sách, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang đặt trọng tâm vào việc kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời thể chế hóa các chủ trương mới về phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, hiện đại và hiệu quả.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đề xuất kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời đơn giản hóa nhiều điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính.

Đáng chú ý, dự thảo bổ sung, làm rõ quy định về nhà ở thương mại giá phù hợp, qua đó tạo thêm cơ sở để phát triển nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), một trong những thay đổi đáng chú ý của dự thảo là tinh gọn đáng kể quy mô của luật. Từ 83 điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, dự thảo mới còn 61 điều, tương đương cắt giảm khoảng 30% số điều. Cùng với đó là việc rà soát, đơn giản hóa nhiều điều kiện đầu tư kinh doanh và thủ tục hành chính.

Trong bối cảnh giá nhà vẫn tăng nhanh hơn thu nhập của nhiều người dân, phát triển nhà ở vừa túi tiền không chỉ là vấn đề an sinh mà còn là yêu cầu của thị trường. Khi chi phí đầu vào được kiểm soát, thủ tục được rút ngắn và nguồn cung được đưa về đúng phân khúc người dân có khả năng chi trả, nhu cầu ở thực mới có cơ hội chuyển thành giao dịch bền vững.