Chia sẻ tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững - năm 2025" do Đài Phát thanh - Truyền hình Hà Nội tổ chức ngày 4/12, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) đã đưa ra những giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo phát triển ổn định, bền vững.

Cung - cầu lệch pha, giá nhà tăng nóng

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, bất động sản là ngành có độ lan tỏa lớn, tác động trực tiếp đến xây dựng, vật liệu, cơ điện, ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh tế khác. Một thị trường bất động sản lành mạnh phải đảm bảo cân đối cung - cầu và mặt bằng giá hợp lý để người dân có thu nhập trung bình vẫn có thể mua nhà theo hình thức trả góp, sử dụng khoảng 35% thu nhập hàng tháng.

Tuy nhiên, nhiều năm qua thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn biến bất thường, đặc biệt là tình trạng giá nhà tăng quá nhanh. Thu nhập bình quân đầu người tăng gấp đôi từ 2014 - 2025 (4,11 triệu đồng lên 8,3 triệu đồng/tháng), tương đương mức tăng 6,4%/năm.

Nhưng cùng thời gian, giá căn hộ từ 25 triệu đồng/m² lên 75,5 triệu đồng/m², tăng gấp 3 lần với tốc độ hơn 12%/năm. Riêng Hà Nội, giá trung bình đã vượt 80 triệu đồng/m².

Giá tăng quá nhanh đẩy chỉ số Price-to-Income (P/I) lên mức 27,3 vào giữa năm 2025, nghĩa là người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong 27 năm mới mua được một căn hộ trung bình; nếu trả góp bằng 1/3 thu nhập thì thời gian kéo dài đến 80 năm.

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà khiến đầu cơ càng có điều kiện nở rộ khi nhiều người coi bất động sản là nơi trú ẩn tài sản an toàn trong bối cảnh tiền mất giá.

Vị chuyên gia cũng chia sẻ thêm, trong bối cảnh giá nhà tăng cao, tín dụng vào bất động sản cũng tăng mạnh gây nguy cơ rủi ro cho hệ thống. Đa số chủ đầu tư dự án phải dựa vào vốn vay ngân hàng.

Tính đến tháng 9/2025, tín dụng đổ vào bất động sản đã tăng 19%, dư nợ đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tương đương 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, ông Hiệp cho rằng đây là một con số kỷ lục.

Trong khi đó, sức mua đang có dấu hiệu chững lại, giao dịch bất động sản quý III/2025 giảm 13%, riêng chung cư giảm 15%, hàng tồn kho tăng mạnh.

Cần đẩy mạnh cải cách thủ tục, tăng tính thực thi

Về giải pháp, Chủ tịch VACC cho rằng, thời gian qua Chính phủ đã chỉ đạo ban hành thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội với mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Bên cạnh đó, Quốc hội, Chính phủ đã có nhiều cơ chế mở cho bất động sản để tăng thêm nguồn cung, đặc biệt là cơ chế theo Nghị quyết 171 để giải phóng, tháo gỡ cho một loạt dự án ở các tỉnh, thành; hay Nghị định 98 của Chính phủ để tháo gỡ cho việc cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố lớn.

Ông Hiệp đánh giá đây là những chủ trương lớn đã có những đóng góp quan trọng để cải thiện nguồn cung cho bất động sản nhưng việc thực thi ở các địa phương vẫn còn quá chậm, các thủ tục hành chính vẫn còn rất "trường chinh".

Mặc dù đã có Nghị định 57 và Nghị quyết 68 nhưng vì đúng thời điểm chuyển đổi chính quyền 2 cấp nên việc triển khai các dự án này còn rất chậm. Ông Hiệp đề nghị các cấp chính quyền cần tăng cường kiểm tra, đôn đốc và tiếp tục rút gọn thủ tục pháp lý để tăng nguồn cung cho thị trường.

Đối với vấn đề giá đất, ông nhấn mạnh rằng đất đai là tài sản quốc gia nên việc Nhà nước quyết định bảng giá đất là phù hợp. Tuy nhiên, nhiều địa phương đang đề xuất bảng giá đất mới tăng gấp nhiều lần so với 5 năm trước, chắc chắn dẫn đến giá nhà tăng theo.

Chủ tịch VACC cho rằng, cần phân biệt rõ giá đất để làm dự án và giá đất giao dịch trên thị trường của người dân, đồng thời cân nhắc tác động của bảng giá đất lên toàn bộ nền kinh tế. Ông Hiệp cũng đặt vấn đề: Nếu Nhà nước giảm giá đất, liệu doanh nghiệp có giảm giá nhà theo hay không? Đây là trách nhiệm chung mà các doanh nghiệp cần nhận thức, theo ông.

Bên cạnh đó, ông Hiệp cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần ý thức trách nhiệm trong việc giữ cho thị trường phát triển lành mạnh. Trong bối cảnh thị trường chấp nhận giá cao, doanh nghiệp có xu hướng mong muốn kinh doanh có lãi, theo thị trường tăng giá liên tục.

Ông Hiệp đề xuất xem xét cơ chế thuế cho các khoản đối với "siêu lợi nhuận" từ địa tô. Chẳng hạn, nếu lợi nhuận vượt 100% giá thành, có thể áp một loại thuế đặc biệt. Đây là vấn đề còn nhiều tranh luận, nhưng có thể góp phần ổn định thị trường.