Đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại trong 3 năm: Kéo nhà ở về giá trị thực

Có thể "siết" sang tay nhà ở thương mại

Thông tin về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên đưa ra sáng kiến mô hình khu đô thị đa mục tiêu.

Thành phố kỳ vọng mô hình này sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội thực chất hơn trong tiếp cận nhà ở.

Thị trường bất động sản tại Hà Nội đang được điều tiết, kỳ vọng giảm mặt bằng giá nhà.

Đáng chú ý, Phó Chủ tịch UBND TP cho biết, thành phố dự kiến đưa ra quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm.

Mục đích của dự kiến này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ nhà ở, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property chia sẻ, việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp giảm hoạt động mua bán ngắn hạn tại một số dự án quy mô lớn.

Vị chuyên gia nhận định, tác động đáng chú ý nhất của chính sách có thể không nằm ở việc kéo giảm mặt bằng giá bất động sản mà ở khả năng thúc đẩy các khu đô thị hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn.

Theo ông Toản, khi tỷ lệ mua để đầu tư giảm xuống, khả năng lấp đầy dân cư sẽ cao hơn. Khi có cư dân ở thực, hệ thống thương mại, giáo dục, dịch vụ mới có điều kiện phát triển đồng bộ.

Chặn lướt sóng, thu hút người ở thực

Thông tin này đang thu hút nhiều ý kiến trên thị trường, đặc biệt là các lực lượng tham gia trực tiếp vào hoạt động mua bán, môi giới bất động sản.

Anh Nguyễn Trọng Nam, môi giới bất động sản hiện đang làm việc tại VHS Group nhận định, nếu đề xuất này được áp dụng, thị trường bất động sản có thể sẽ bước vào một giai đoạn khác biệt.

Trong nhiều năm qua, anh Nam đánh giá, rất nhiều người mua nhà nhưng mục tiêu không phải để ở, mà là giữ vài tháng sau đó sang tay kiếm chênh, lướt sóng ngắn hạn.

Kết quả là giá bị đẩy lên rất nhanh, người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận, nhiều khu đô thị tỷ lệ cư dân ở thật rất thấp. Vì vậy, nếu hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm, yếu tố bị tác động đầu tiên sẽ là tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

"Trong giai đoạn tới, thị trường sẽ bắt đầu phân hóa rất mạnh. Những nơi chỉ phù hợp để lướt sóng có thể sẽ khó hơn. Nhưng những khu đô thị, có cộng đồng ở thực, có hệ sinh thái hoàn chỉnh, có hạ tầng thật, có chất lượng sống thật thì lại càng có giá trị dài hạn", anh Nam nói.

Anh Nguyễn Văn Đức, môi giới bất động sản phân khúc cao cấp nội đô Hà Nội chia sẻ, sau thông tin thành phố Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm, nhiều người mua nhà đang khá băn khoăn.

Anh Đức cho biết thường chia sẻ với khách hàng: "Đây mới đang là đề xuất nghiên cứu cho mô hình khu đô thị mới đa mục tiêu, hiện chưa có quy định áp dụng cho các dự án đang giao dịch trên thị trường. Thực tế, nếu sau này có cơ chế mới thì khả năng cao cũng sẽ áp dụng cho các dự án mới trong tương lai, được quy định ngay từ đầu trong hợp đồng và người mua biết trước rồi mới quyết định xuống tiền".

Ở góc nhìn cá nhân, anh Đức cho rằng thị trường bất động sản đang dần bước sang giai đoạn ưu tiên giá trị ở thật và khai thác thực hơn là lướt sóng ngắn hạn. Đây cũng là lợi thế của những đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân lớn, tiện ích thật, nhu cầu ở thật mạnh.

Theo anh Đức, một căn nhà cuối cùng vẫn phải quay về giá trị cốt lõi, có người ở, có cộng đồng sống, có khả năng khai thác dài hạn. Còn những sản phẩm chỉ tăng giá nhờ FOMO thì sớm muộn thị trường cũng sẽ tự đào thải.

Người mua nhà ở thực hiện nay rất quan tâm tới môi trường sống, chất lượng cộng đồng.

Ông Lê Quyết Thắng, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập tại Hà Nội cho rằng, nếu nhìn vào thị trường vài năm qua, đề xuất này khá phù hợp. Có giai đoạn, nhiều dự án vừa ra hàng đã bị đẩy giá rất nhanh, người mua sau chưa kịp hiểu hết sản phẩm đã thấy giá thứ cấp tăng lên. Có nơi giá tăng không hẳn vì cư dân về ở đông, tiện ích vận hành tốt, hạ tầng đã hoàn thiện, mà vì tâm lý thị trường, dòng tiền đầu cơ, muốn mua nhanh rồi bán nhanh.

Khi một căn nhà bị xem như "vé lướt sóng" nhiều hơn là nơi để ở, theo ông Thắng, giá rất dễ bị đẩy xa khỏi khả năng chi trả của người mua thật. Người có nhu cầu an cư đứng ngoài nhìn giá tăng, người mua sau phải chịu mặt bằng giá cao hơn. Thị trường nóng lên theo kỳ vọng, còn giá trị sử dụng thật của nhà ở lại chưa chắc theo kịp.

"Vì vậy, mục tiêu của đề xuất này khá rõ, hạn chế đầu cơ ngắn hạn, giảm tình trạng đẩy giá bất thường, làm chậm vòng quay mua đi bán lại, khuyến khích người mua cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền, qua đó ưu tiên người có nhu cầu ở thật. Nếu mua xong phải giữ ít nhất 3 năm, người mua sẽ không thể quá dễ dàng lướt nhanh như trước", ông Thắng cho biết.

Nếu đề xuất này được thực hiện, ông Thắng cho rằng nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy sẽ phải tính kỹ hơn. Đây là nhóm có thể bị ảnh hưởng rõ nhất. 

Tuy nhiên theo ông Thắng, đề xuất này cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng khi áp dụng: "Không phải ai mua nhà cũng muốn bán nhanh để đầu cơ, có người mua xong vài tháng thì công việc thay đổi, cần chuyển nơi ở vì con học, bố mẹ già, công việc mới, có người gặp biến cố tài chính, cần bán tài sản để xử lý dòng tiền. Có người mua nhà để ở nhưng sau đó phát hiện căn nhà không còn phù hợp. Nếu quy định quá cứng, người mua thật cũng có thể bị ảnh hưởng quyền chuyển nhượng. Đây là điểm cần được cân nhắc kỹ khi xây dựng chính sách".

Theo ông Thắng, nếu áp dụng, cần tính đến các trường hợp đặc biệt như: Người mua gặp khó khăn tài chính nghiêm trọng; Chuyển nơi làm việc, nơi sinh sống; Ly hôn, thừa kế, phân chia tài sản; Vấn đề sức khỏe, gia đình; Các tình huống bất khả kháng khác. Chính sách muốn tốt phải kiểm soát được đầu cơ, nhưng cũng cần bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua thật.

Bên cạnh đó, khi hạn chế chuyển nhượng chính thức, thị trường có thể phát sinh các hình thức lách như: Hợp đồng ủy quyền; Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; Mua bán qua giấy tờ ngoài; Chuyển nhượng quyền lợi bằng thỏa thuận riêng; Giao dịch không minh bạch… Vì vậy, nếu quản lý không chặt, quy định có thể tạo ra một lớp giao dịch ngầm, khiến rủi ro cho người mua còn lớn hơn.

Chính vì vậy, muốn chính sách hiệu quả, cần đi kèm dữ liệu minh bạch, hệ thống giao dịch rõ ràng, chế tài đủ mạnh và hướng dẫn cụ thể cho người dân.

Là một lao động trong lĩnh vực xây dựng tại Hà Nội, anh Trương Hồng Đức cho biết từ quê Nghệ An ra Hà Nội học tập và sinh sống, lập gia đình tới nay đã 10 năm, tuy nhiên chưa thể sở hữu được một tổ ấm riêng vì giá nhà ngày càng tăng cao so với thu nhập, chi tiêu đắt đỏ.

Từ đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở, anh Đức hy vọng giá nhà có thể được kéo về mức phù hợp hơn để những người lao động như anh có thể sớm tiếp cận, yên tâm an cư lạc nghiệp.