Dòng tiền bất động sản đổi hướng: Người mua rời lướt sóng, chuộng tích sản

Nhà đầu tư lướt sóng rút lui 

Đầu năm 2025, anh Nguyễn Minh Hoàng (38 tuổi, Hà Nội) liên tục xuống tiền vào hai lô đất tại vùng ven khu vực Hòa Lạc với kỳ vọng đón sóng hạ tầng và chốt lời sau vài tháng. Thời điểm thị trường sôi động, lượng nhà đầu tư đổ về đông, chỉ cần giữ tài sản vài tháng là đã có người trả chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

Khi chi phí vốn tăng, thanh khoản chậm lại và biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước, nhà đầu tư ngắn hạn dần rút lui.

Thế nhưng bước sang năm 2026, thị trường thay đổi nhanh hơn anh dự tính. Lượng khách hỏi mua giảm đáng kể, giá gần như đi ngang trong khi khoản vay ngân hàng hết thời gian ưu đãi khiến chi phí tài chính tăng lên từng tháng. 

Sau nhiều tháng chờ đợi, anh Hoàng quyết định bán một lô đất để giảm áp lực dòng tiền và chuyển sang mua một căn hộ đã có sổ hồng tại khu đô thị lớn.

"Tôi không còn kỳ vọng kiếm lời nhanh như trước. Điều quan trọng bây giờ là tài sản có thể cho thuê được, có người ở và giữ giá trong dài hạn", anh Hoàng chia sẻ.

Câu chuyện của anh Hoàng phản ánh sự thay đổi đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Nếu như giai đoạn 2024 - 2025, dòng tiền chủ yếu chạy theo những khu vực có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc sáp nhập địa giới hành chính thì hiện nay, yếu tố an toàn và khả năng tạo dòng tiền mới trở thành ưu tiên.

Dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, trong quý I/2026, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận khoảng 19.500 giao dịch, giảm 48% so với quý IV/2025 và giảm 7% so với cùng kỳ năm trước. 

Đà giảm diễn ra ở hầu hết các loại hình, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đã chậm lại đáng kể sau giai đoạn tăng trưởng nóng.

Khảo sát của đơn vị này cũng cho thấy, tâm lý người mua đang thay đổi rõ rệt. Chỉ khoảng 17% khách hàng có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% lựa chọn lùi thời điểm mua sang khoảng một năm tới. 

Điều này phản ánh xu hướng quan sát nhiều hơn, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và chờ thêm tín hiệu ổn định từ kinh tế vĩ mô.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, nhà đầu tư hiện ưu tiên quản trị dòng tiền, chờ thêm tín hiệu rõ ràng về lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi quyết định xuống tiền.

Xu hướng này cũng được nhiều chuyên gia ghi nhận. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS từng nhận định trên các báo chính thống rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn sẽ thay thế dần hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ngay sẽ giữ được thanh khoản tốt hơn.

Trong khi đó, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) nhiều lần nhấn mạnh rằng, bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn, song bối cảnh hiện nay không còn phù hợp với chiến lược "lướt sóng". 

Thay vào đó, nhà đầu tư cần hướng đến những tài sản tạo dòng tiền ổn định và có khả năng gia tăng giá trị theo chu kỳ phát triển của nền kinh tế.

Nhu cầu ở thực, căn hộ thứ cấp lên ngôi

Sự thay đổi trong hành vi của dòng tiền đang tạo ra lợi thế rõ rệt cho phân khúc căn hộ thứ cấp. Khác với đất nền - vốn phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai - căn hộ chuyển nhượng đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí mà người mua hiện nay quan tâm: Pháp lý hoàn thiện, có thể nhận nhà ngay, khai thác cho thuê ngay lập tức và dễ dàng đánh giá chất lượng thực tế của sản phẩm.

Đặc biệt, trong bối cảnh mặt bằng giá sơ cấp liên tục thiết lập mức cao mới, nhiều căn hộ thứ cấp lại có giá bán cạnh tranh hơn, tạo thêm cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Theo dự báo của One Mount Group, năm 2026, thị trường chuyển nhượng Hà Nội sẽ ghi nhận khoảng 33.000 giao dịch căn hộ thứ cấp, cao hơn mức khoảng 30.500 giao dịch của phân khúc nhà thổ cư. Các đại đô thị với hệ thống tiện ích đồng bộ, cộng đồng cư dân đã hình thành và nguồn cung lớn tiếp tục là khu vực dẫn dắt thanh khoản.

Ông Trần Minh Tiến nhận định, năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn bùng nổ của nhóm đầu tư ngắn hạn. Thay vào đó, người mua ở thực và nhóm đầu tư tích sản dài hạn sẽ trở thành tệp khách hàng chính. Với nhóm khách hàng này, căn hộ chuyển nhượng có lợi thế nhờ mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và khả năng đưa vào sử dụng ngay.

Ở góc độ quốc tế, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội phân tích rằng, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, người mua không còn đặt mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận trong thời gian ngắn mà quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tài sản, khả năng khai thác và tính bền vững của khoản đầu tư. 

Đây là xu hướng phổ biến tại các thị trường bất động sản trưởng thành và đang dần hình thành tại Việt Nam.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho rằng, dòng tiền đầu tư hiện không biến mất mà đang dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, có khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê và ít chịu rủi ro hơn trước những biến động của thị trường.

Các chuyên gia nhận định, sự dịch chuyển này không chỉ là phản ứng trước giai đoạn thanh khoản chậm lại mà còn phản ánh quá trình trưởng thành của thị trường. Khi biên lợi nhuận từ đầu cơ thu hẹp, dòng tiền sẽ hướng đến những tài sản có nền tảng giá trị bền vững thay vì chạy theo những "điểm nóng" ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, căn hộ thứ cấp, đặc biệt tại các khu đô thị đã hoàn thiện hạ tầng và cộng đồng cư dân, được dự báo sẽ tiếp tục là phân khúc hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển của dòng tiền. Không còn là cuộc chơi của những nhà đầu tư tìm kiếm khoản lãi sau vài tháng, thị trường đang bước sang giai đoạn mà giá trị sử dụng, dòng tiền khai thác và khả năng tích sản dài hạn trở thành thước đo quan trọng nhất cho mỗi quyết định xuống tiền.