HoREA chỉ ra ba điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản

Ba nút thắt: Pháp lý, tiền sử dụng đất và quy hoạch

Theo tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), phần lớn các dự án đang mắc ở nhóm thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính đất đai và điều chỉnh quy hoạch, những khâu tưởng chừng mang tính kỹ thuật, nhưng lại đang trở thành "nút chặn" lớn nhất của thị trường.

Doanh nghiệp kiến nghị thành phố sớm xác định giá đất, phê duyệt nghĩa vụ tài chính để hoàn tất thủ tục cấp sổ cho cư dân.

Điển hình là dự án nhà ở xã hội Sài Gòn Venice tại huyện Bình Chánh. Theo phản ánh của doanh nghiệp, dự án đã hoàn thành nhiều bước chuẩn bị, song từ năm 2019 đến nay vẫn phải chờ rà soát liên quan đến khu đất Nông trường Láng Le. Việc hồ sơ bị kéo dài hơn 6 năm khiến toàn bộ kế hoạch đầu tư bị đình trệ.

Trong văn bản kiến nghị, doanh nghiệp đề xuất thành phố xem xét tách dự án khỏi nhóm rà soát chung, cho phép tiếp tục triển khai do hồ sơ pháp lý trước đó đã được các sở ngành thống nhất.

Không chỉ vướng pháp lý, nhiều dự án còn kẹt ở khâu xác định tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Đơn cử, dự án Léman Luxury, số 117 Nguyễn Đình Chiểu, dù đã hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng nhiều năm, song đến nay vẫn chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung sau điều chỉnh quy hoạch. Hệ quả là người mua nhà chưa thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo HoREA, đây cũng là tình trạng phổ biến tại nhiều dự án khác, khi hồ sơ đang chờ xử lý tại Sở Tài chính TP.HCM, Cục Thuế TP.HCM, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM

Bên cạnh đó, nhóm dự án phải điều chỉnh quy hoạch 1/500, cập nhật quy hoạch phân khu hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư cũng chiếm tỷ lệ lớn trong danh sách. Nhiều doanh nghiệp cho biết hồ sơ phải đi qua nhiều đầu mối, kéo dài từ vài năm đến cả thập kỷ.

Từ thực tế này, HoREA kiến nghị thành phố cho phép xử lý song song các thủ tục đầu tư - quy hoạch - đất đai, thay vì thực hiện tuần tự như hiện nay.

Không chỉ doanh nghiệp, hàng nghìn người mua nhà cũng bị treo quyền lợi

Ngoài các nhóm vướng mắc về pháp lý và tài chính, danh mục của HoREA cho thấy nhiều dự án đã xây dựng hoàn chỉnh, có cư dân vào ở nhưng vẫn chưa thể khép kín thủ tục cuối cùng.

Một trong những nhóm phổ biến là vướng giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án khu dân cư đã hoàn tất 90 - 95% công tác bồi thường nhưng chỉ còn vài hộ dân chưa bàn giao đất, khiến toàn bộ dự án không thể triển khai đồng bộ.

Doanh nghiệp kiến nghị cho phép tách phần diện tích đã hoàn tất pháp lý để triển khai trước, đồng thời có cơ chế hỗ trợ giải quyết tranh chấp ranh đất và cưỡng chế thu hồi trong các trường hợp đủ điều kiện.

Đáng chú ý, nhóm dự án đã bàn giao nhà nhưng chưa thể cấp sổ hồng đang gây tác động trực tiếp đến người dân. Các dự án được Thanh tra Chính phủ nêu tên gồm Dự án nhà ở cao tầng E2 - Chelsea Residences; Khu đô thị mới Hạ Đình; Trung tâm thương mại, dịch vụ tổng hợp và nhà ở cao tầng tại xã Tứ Hiệp; Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở cao cấp Hồ Gươm Plaza; Tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp, nhà ở thấp tầng tại phường La Khê và Dương Nội; Khu nhà ở Phú Mỹ…

Anh Nguyễn Hoàng Minh (phường Cầu Giấy, Hà Nội), cư dân một dự án căn hộ đã bàn giao hơn 3 năm: "Gia đình tôi đã thanh toán đầy đủ cho chủ đầu tư, nhận nhà vào ở ổn định từ lâu nhưng đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Điều khiến cư dân lo lắng nhất là quyền sở hữu tài sản chưa thực sự được đảm bảo. 

Muốn vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng hay để lại tài sản cho con cái cũng gặp nhiều trở ngại. Chúng tôi chỉ mong các cơ quan chức năng và chủ đầu tư sớm tháo gỡ vướng mắc để người dân yên tâm an cư".

Theo HoREA, việc chậm cấp giấy chứng nhận không chỉ ảnh hưởng đến quyền sở hữu hợp pháp của cư dân mà còn khiến người mua nhà gặp khó trong vay vốn, chuyển nhượng, thế chấp.

Các doanh nghiệp kiến nghị cho phép cấp giấy chứng nhận theo từng phần, đồng thời tách trách nhiệm tài chính giữa chủ đầu tư và cư dân và rút ngắn thời gian hậu kiểm sau nghiệm thu.

Ngoài ra, danh mục của HoREA cũng ghi nhận nhiều dự án đang mắc ở khâu đấu nối hạ tầng kỹ thuật, chưa thể kết nối giao thông hoặc hệ thống kỹ thuật với khu vực xung quanh, dù công trình đã cơ bản hoàn thiện.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, điểm đáng chú ý là phần lớn các dự án hiện nay không "chết" vì thiếu nhu cầu thị trường, mà đang bị "mắc cạn" ở thủ tục. Nếu các nhóm vướng mắc này được tháo gỡ, hàng chục nghìn căn nhà có thể được bổ sung ra thị trường, giúp khơi thông dòng vốn, tăng nguồn thu ngân sách và bảo đảm quyền lợi cho người dân.