Thể chế và tín dụng: Nền tảng định hình thị trường bất động sản

Tại hội thảo "Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới" do Báo Tiền Phong tổ chức, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản được kỳ vọng tạo ra bước đột phá về thể chế, góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường.

Theo đó, dự thảo luật sẽ tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng phân định rõ giữa pháp luật công và tư, tăng cường quản lý Nhà nước nhưng đồng thời mở rộng quyền tự chủ cho doanh nghiệp.

Một điểm đáng chú ý là việc đẩy mạnh phân cấp, trao quyền nhiều hơn cho địa phương trong quản lý thị trường bất động sản, giúp tăng tính linh hoạt và phù hợp thực tiễn.

Bên cạnh đó, các điều kiện kinh doanh sẽ được đơn giản hóa, giảm bớt can thiệp hành chính, tạo môi trường thuận lợi hơn cho doanh nghiệp phát triển. Đồng thời, luật cũng hướng tới đảm bảo tính đồng bộ với các quy định liên quan như xây dựng, nhà ở và đất đai.

Đặc biệt, việc xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường "đúng, đủ, sạch, sống" được xem là bước tiến quan trọng nhằm minh bạch hóa thông tin, phản ánh đúng giá trị giao dịch, hạn chế tình trạng "thổi giá". Đây sẽ là nền tảng để củng cố niềm tin và thu hút dòng vốn quay trở lại thị trường.

Ở góc độ tín dụng, ông Nguyễn Khánh Phúc, Phó giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân TPBank cho biết, lãi suất thả nổi hiện dao động khoảng 13,4 - 13,8%/năm. Tuy nhiên, điều quan trọng không nằm ở mức lãi suất cao hay thấp, mà là khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng.

Các ngân hàng vẫn duy trì tiêu chuẩn tín dụng chặt chẽ, bao gồm thu nhập ổn định, khả năng trả nợ, tài sản bảo đảm hợp pháp và lịch sử tín dụng tốt. Dù vậy, hệ thống ngân hàng đang linh hoạt hơn trong thiết kế sản phẩm, với thời hạn vay kéo dài đến 35 - 40 năm và thời gian ân hạn gốc có thể lên tới 3 - 5 năm, giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua nhà.

Lãi suất biến động và cơ hội trong chu kỳ mới

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam, thị trường đang ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư trong bối cảnh lãi suất biến động.

Nhiều chủ đầu tư đã chủ động tung ra các chính sách hỗ trợ mạnh mẽ như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ từ 3 - 5 năm nhằm kích cầu. Đây được xem là "đòn bẩy" quan trọng giúp duy trì thanh khoản và tạo cơ hội cho người mua tiếp cận thị trường.

Đáng chú ý, hành vi của nhà đầu tư cũng đang thay đổi theo hướng thận trọng và dài hạn hơn. Người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và không gian sống tốt, thay vì chạy theo các dự án nhỏ lẻ, thiếu tiện ích.

Xu hướng mua để ở và đầu tư dài hạn gia tăng, phản ánh sự dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang tích lũy tài sản bền vững. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang dần ổn định và phát triển theo hướng lành mạnh hơn.

Về mặt giá cả, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định chưa có cơ sở để giá bất động sản giảm sâu, trong bối cảnh chi phí đầu vào vẫn ở mức cao và nhu cầu thực vẫn hiện hữu.

Ở góc nhìn rộng hơn, TS. Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, cần thay đổi cách nhìn về bất động sản.

Đây không phải là "tài sản chết" mà là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế, có thể chiếm tới 20 - 30% tổng giá trị, thay vì khoảng 10% như thống kê trước đây.

Ông Ánh nhấn mạnh, thị trường bất động sản cần được nhìn nhận như một ngành sản xuất - kinh doanh đúng nghĩa, với nhiều phân khúc khác nhau như tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng. Việc "gom chung" để quản lý là chưa phù hợp và có thể dẫn đến các chính sách thiếu chính xác.

Đáng lưu ý, trong bối cảnh lãi suất chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, nguy cơ tăng lãi suất vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, thị trường đã xuất hiện các tín hiệu tích cực khi một số chủ đầu tư cam kết cố định lãi suất dài hạn, góp phần giảm rủi ro cho người mua.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản sẽ không còn phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng như trước. Thay vào đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt là phát triển kênh trái phiếu và các công cụ tài chính khác, sẽ đóng vai trò quan trọng.

Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, nâng cao chất lượng sản phẩm và minh bạch thông tin để tạo lợi thế cạnh tranh. Trong khi đó, nhà đầu tư cần giữ tâm lý bình tĩnh, tránh chạy theo tâm lý đám đông và chủ động tính toán dòng tiền trong các kịch bản lãi suất biến động.