Lãi suất vay mua nhà hạ nhiệt, vì sao người mua vẫn chưa xuống tiền?

Lãi suất ưu đãi chưa xóa được nỗi lo trả nợ

Sau giai đoạn lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao, những tháng cuối năm 2026 đã ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt khi nhiều ngân hàng triển khai các chương trình tín dụng với mức lãi suất ưu đãi. 

Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với người có nhu cầu mua nhà, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.

Một gói tín dụng có mức ưu đãi hấp dẫn chưa chắc đã là lựa chọn phù hợp nếu người vay không đủ năng lực đáp ứng nghĩa vụ tài chính sau đó.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Service (DXS-FERI), đến tháng 9/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 9,8 - 11,5%/năm trong 12 tháng đầu, trước khi chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13 - 16%/năm. So với mặt bằng lãi suất trong hai quý đầu năm, mức lãi suất cố định những tháng cuối năm đã có dấu hiệu giảm đáng kể.

Khảo sát đầu tháng 11/2026 cho thấy, nhiều ngân hàng đang đưa ra các chương trình cho vay với mức lãi suất và thời gian ưu đãi khác nhau. Techcombank giới thiệu một số gói vay mua nhà dành cho khách hàng trẻ dưới 30 tuổi với lãi suất khoảng 9,5 - 10%/năm, cố định trong 12 tháng.

Tại Vietcombank, sản phẩm "Nhà mới an cư" áp dụng mức lãi suất 9%/năm trong 12 tháng đầu. BIDV triển khai gói "Ngôi nhà đầu tiên" với lãi suất từ 9%/năm nếu cố định 12 tháng, 9,5%/năm trong 18 tháng và 10%/năm trong 24 tháng. 

Trong khi đó, VietinBank đang áp dụng một số chương trình có mức lãi suất cố định 24 tháng trên 10%/năm.

Đáng chú ý, Agribank triển khai chương trình cho vay mua nhà ở xã hội dành riêng cho khách hàng dưới 35 tuổi, với lãi suất 6,5%/năm trong 5 năm đầu và 7,5%/năm trong 10 năm tiếp theo, áp dụng đến hết ngày 31/12/2026. 

Đây là chính sách tín dụng có đối tượng và mục đích cụ thể, không phải mức lãi suất phổ biến cho các khoản vay mua nhà trên thị trường.

Theo ông Tống Ngọc Ngân, Tổng giám đốc tập đoàn Lgroup, các chương trình ưu đãi đang mở thêm cơ hội tiếp cận vốn cho người mua nhà. 

Tuy nhiên, mức lãi suất thấp thường chỉ được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định, đi kèm điều kiện vay và nhóm khách hàng cụ thể. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể tạo ra áp lực đáng kể đối với kế hoạch tài chính của người vay.

Đặc biệt, với những gia đình trẻ có vốn tích lũy chưa lớn, nguồn thu nhập chủ yếu đến từ tiền lương, việc vay một khoản tiền lớn trong thời hạn 15 - 20 năm luôn đòi hỏi sự tính toán thận trọng. 

Nếu thu nhập không tăng tương ứng trong khi lãi suất điều chỉnh tăng, nghĩa vụ trả nợ hàng tháng có thể trở thành gánh nặng.

Vì vậy, thay vì chỉ quan tâm đến mức lãi suất được quảng bá trong 6-12 tháng đầu, người mua cần tính toán tổng chi phí vay, biên độ điều chỉnh lãi suất và khả năng duy trì dòng tiền trong suốt thời hạn vay.

Muốn khơi thông dòng tiền, phải giải bài toán giá nhà

Bên cạnh áp lực lãi suất, giá nhà và cơ cấu nguồn cung cũng là những yếu tố khiến người mua chưa sẵn sàng xuống tiền. 

Thực tế cho thấy, ngay cả khi chi phí vốn có dấu hiệu giảm, thị trường bất động sản vẫn khó phục hồi bền vững nếu sản phẩm không phù hợp nhu cầu, pháp lý dự án chưa hoàn thiện hoặc người mua không đủ năng lực tài chính.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 nhận định, nguồn cung nhà ở hiện nay không chỉ có nguy cơ dư thừa mà còn mất cân đối khi nhiều dự án tập trung vào phân khúc cao cấp, có mức giá vượt khả năng chi trả của phần đông người dân.

Nhận định này cho thấy một nghịch lý của thị trường: nguồn cung vẫn hiện hữu nhưng không phải sản phẩm nào cũng có thể chuyển hóa thành nhu cầu thực. 

Trong khi người dân cần những căn hộ có mức giá phù hợp với thu nhập, một bộ phận nguồn cung lại tập trung ở phân khúc có giá trị cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Bởi vậy, việc giảm lãi suất cho vay chỉ có thể giải quyết một phần bài toán tài chính. Nếu giá bán vẫn vượt xa khả năng tích lũy, người mua dù được tiếp cận vốn với mức lãi suất thấp hơn cũng khó đưa ra quyết định. 

Ngược lại, nếu nguồn cung được cải thiện theo hướng tăng tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền, nhu cầu vay mua nhà có thể được khơi thông thực chất hơn.

Ở góc độ tín dụng, các ngân hàng cũng cần chuyển từ việc tập trung quảng bá mức lãi suất ưu đãi sang thiết kế sản phẩm vay phù hợp với khả năng tài chính của từng nhóm khách hàng.

Việc minh bạch công thức điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi, kéo dài các phương án cố định lãi suất phù hợp và xây dựng lịch trả nợ tương ứng với dòng tiền sẽ giúp người vay chủ động hơn trong kế hoạch tài chính dài hạn.