Người mua thổ cư Hà Nội đang chờ gì?

Thanh khoản giảm mạnh, người mua thận trọng

Theo dữ liệu từ One Mount, quý II/2026, thị trường thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.700 giao dịch, giảm 23% so với quý trước và thấp hơn 64% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, mức giảm này diễn ra ngay trong quý II – thời điểm thường được kỳ vọng có giao dịch sôi động hơn quý I.

Thanh khoản giảm trên diện rộng. Khu vực phía Tây ghi nhận mức giảm mạnh nhất, tới 70% so với cùng kỳ; tiếp đến là khu nội thành giảm 66% và khu vực phía Đông giảm 61%. 

Trong khi đó, khu vực phía Bắc dẫn đầu về thị phần giao dịch với 27%, chủ yếu nhờ lượng giao dịch tại các địa bàn thuộc huyện Đông Anh cũ. Khu nội thành chiếm 25%, còn khu Đông và khu Tây cùng chiếm 22%.

Diễn biến này cho thấy người mua không còn dễ dàng chấp nhận mức giá cao chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Một trong những nguyên nhân được One Mount chỉ ra là hoạt động quy hoạch, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng diễn ra trên diện rộng, khiến tâm lý lo ngại tài sản dính quy hoạch gia tăng.

Thực tế thị trường cũng cho thấy, áp lực thanh khoản đang ngày càng rõ. Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới công ty CP Địa ốc Vako Invest cho biết: Từ đầu năm, anh dẫn khá nhiều khách đi xem nhưng chưa chốt được giao dịch nào. Một căn nhà tại Lĩnh Nam từng được rao khoảng 16 tỷ đồng hồi đầu năm đã giảm xuống 14 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Theo môi giới này, dù khách hàng đã đi xem và kiểm tra quy hoạch khá kỹ, nhưng vẫn lo ngại xuất hiện thông tin quy hoạch mới chưa được cập nhật đầy đủ. Đây cũng là lý do khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn trước.

Mặt bằng giá cũng đang trở thành một lực cản đối với thanh khoản. Theo Batdongsan.com.vn, tại Long Biên cũ, giá đất nền phổ biến khoảng 60-135 triệu đồng/m², giảm khoảng 2-6 triệu đồng/m² so với đầu năm trước. Tại Gia Lâm cũ, mức giá dao động khoảng 40-90 triệu đồng/m², giảm 1-4 triệu đồng/m².

Điều đáng nói là giá giảm chưa đồng nghĩa người mua lập tức quay trở lại. Trong bối cảnh người mua ngày càng có nhiều thông tin để so sánh, họ có xu hướng chờ thêm, thương lượng sâu hơn và chỉ xuống tiền khi cảm thấy mức giá tương xứng với giá trị sử dụng, cũng như mức độ an toàn của tài sản.

Từ "mua đón quy hoạch" sang "chờ quy hoạch được phê duyệt"

Dù thanh khoản suy giảm, giao dịch thổ cư vẫn tập trung đáng kể tại khu vực ven đô. Theo One Mount, 12 phường/xã có lượng giao dịch cao nhất chiếm khoảng 50% tổng giao dịch toàn thị trường. Đáng chú ý, 9/12 địa bàn này nằm ngoài khu vực lõi, tập trung tại các địa bàn thuộc Đông Anh, Đan Phượng và Gia Lâm cũ.

Đây là điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay. Vùng ven vẫn có sức hút nhờ quỹ đất còn tương đối lớn, mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn khu vực lõi và kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng trong dài hạn. Tuy nhiên, người mua không còn chấp nhận mọi mức giá hay mọi rủi ro chỉ vì một thông tin quy hoạch.

Tại các khu vực như Bồ Đề, Việt Hưng, Long Biên, Yên Nghĩa, Hoàng Mai và Lĩnh Nam – những nơi vẫn nằm trong nhóm có lượng giao dịch cao – thanh khoản đều giảm mạnh so với cùng kỳ, với mức giảm từ 27% đến 83%.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, dòng tiền hiện không còn chạy theo tâm lý đám đông mà tập trung vào những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng hiện hữu và khả năng khai thác thực tế. Những sản phẩm chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ khó thu hút dòng tiền trong bối cảnh lãi suất còn cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cũng cho rằng thị trường đang phân hóa mạnh. Những khu vực có hạ tầng hiện hữu, dân cư ổn định và quy hoạch rõ ràng vẫn giữ được sức hút, trong khi các khu vực chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá gặp nhiều khó khăn hơn.

Như vậy, khẩu vị của người mua thổ cư Hà Nội đang thay đổi khá rõ. Thay vì chấp nhận rủi ro để mua đón quy hoạch, nhà đầu tư có xu hướng chờ thông tin quy hoạch rõ ràng rồi mới quyết định. 

Với người mua ở thực, các tiêu chí như pháp lý sạch, có thể xây dựng và sử dụng ngay, vị trí thuận tiện, giá vừa khả năng tài chính đang được đặt lên trước câu chuyện tăng giá.

Đây cũng là lý do những khu vực ven đô vẫn có giao dịch nhưng không còn diễn ra theo kiểu "sốt" như trước. Quỹ đất và kỳ vọng hạ tầng vẫn là lợi thế, song chỉ những sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và nhu cầu sử dụng thực mới dễ tìm được người mua.