Phát triển một triệu căn nhà ở xã hội: Mục tiêu lớn, thách thức không nhỏ

Nguồn cung tăng nhưng lệch pha nhu cầu

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 786 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với quy mô hơn 725.146 căn. 

Trong đó, 217 dự án đã hoàn thành (176.099 căn), 253 dự án đang xây dựng (243.804 căn) và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (305.243 căn). Tổng thể, tiến độ đã đạt khoảng 72,5% mục tiêu một triệu căn.

Quý I/2026 ghi nhận 106 dự án đủ điều kiện bán với khoảng 40.440 căn, tăng mạnh so với quý trước. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 139.595, tương đương 92,2% so với quý trước. Điều này phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung và cầu.

Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận sự phân hóa rõ rệt. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp. 

Tuy nhiên, nguồn cung hiện nay lại tập trung nhiều vào sản phẩm cao cấp, dẫn đến tình trạng giao dịch không tương xứng với quy mô nguồn cung.

Thực tế cho thấy, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý hay căn hộ trung cấp vẫn duy trì thanh khoản tốt. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc vượt quá khả năng chi trả tiếp tục gặp khó khăn.

Trong bối cảnh đó, cơ quan quản lý nhấn mạnh yêu cầu các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược, tập trung vào nhu cầu thực, cơ cấu lại sản phẩm và nâng cao tính minh bạch. Đây được xem là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Ba "nút thắt" lớn cản tiến độ

Từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Quang Huy cho rằng áp lực lớn nhất hiện nay nằm ở sự thiếu đồng bộ giữa quỹ đất, thủ tục pháp lý và nguồn vốn.

Dù mục tiêu phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội mỗi năm là cần thiết, nhưng quá trình triển khai lại phụ thuộc lớn vào các thủ tục như chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, xác định giá bán hay xét duyệt đối tượng mua. 

Những khâu này nếu không được rút ngắn sẽ kéo dài thời gian triển khai, làm gia tăng chi phí và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ.

Bên cạnh đó, chi phí vốn vẫn là gánh nặng khi doanh nghiệp phải huy động trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự thuận lợi. Giá vật liệu xây dựng, nhân công và yêu cầu nâng cao chất lượng, tiện ích dự án cũng khiến giá thành nhà ở xã hội chịu áp lực tăng.

Ở phía người mua, rào cản không chỉ nằm ở nguồn cung hạn chế mà còn ở thủ tục xét duyệt và khả năng tiếp cận tín dụng. Đặc biệt, nhóm lao động trẻ hoặc thu nhập chưa ổn định gặp khó trong việc chứng minh tài chính để vay vốn.

Để tháo gỡ, doanh nghiệp kiến nghị tập trung vào ba giải pháp trọng tâm: Rút ngắn và liên thông thủ tục đầu tư; mở rộng và ổn định nguồn tín dụng ưu đãi; đồng thời đơn giản hóa, số hóa quy trình xét duyệt đối tượng mua nhà.

Chính sách "mở khóa" nhưng cần thực thi đồng bộ

Điểm sáng đáng chú ý là việc Chính phủ ban hành Nghị định 136/2026/NĐ-CP với nhiều điều chỉnh quan trọng. Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, nghị định này mang tính "phá băng" cho phân khúc nhà ở xã hội với ba thay đổi cốt lõi.

Thứ nhất, nới lỏng điều kiện thu nhập, giúp nhiều người lao động thuộc nhóm "trung lưu mới" có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội. Đây là nhóm trước đây rơi vào "vùng xám" - không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại.

Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục xác nhận thực trạng nhà ở theo hướng tự kê khai và hậu kiểm, giảm đáng kể gánh nặng hành chính.

Thứ ba, điều chỉnh cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư, giúp cải thiện bài toán lợi nhuận và tạo động lực tham gia thị trường.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, điểm khác biệt lớn nhất của lần sửa đổi này là sự thay đổi tư duy: từ kiểm soát chặt đối tượng sang mở rộng cơ hội tiếp cận. Chính sách nhà ở xã hội không còn chỉ mang tính hỗ trợ mà trở thành một cấu phần quan trọng của hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, yếu tố quyết định vẫn nằm ở khâu thực thi. Việc phối hợp giữa các bộ, ngành và địa phương trong xử lý thủ tục, bố trí quỹ đất và triển khai tín dụng cần được đẩy nhanh và đồng bộ hơn.

"Mục tiêu một triệu căn nhà ở xã hội không chỉ là bài toán số lượng mà còn là thước đo hiệu quả của chính sách an sinh và điều tiết thị trường. 

Khi các "nút thắt" được tháo gỡ, dòng vốn được khơi thông và chính sách được thực thi nhất quán, nhà ở xã hội sẽ không chỉ giải quyết nhu cầu ở thực mà còn góp phần tái cân bằng thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh, bền vững", luật sư Nguyễn Văn Tuấn nhận định.