Phát triển nhà ở xã hội bền vững, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân

Tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng: Để hình thành thị trường ở xã hội (NOXH), không chỉ xây bao nhiêu căn mà là tạo lập một thị trường có khả năng cung cấp đúng loại nhà, đúng vị trí, đúng mức giá và đúng nhu cầu của người dân.

Nhu cầu lớn nhưng người dân vẫn đứng ngoài "cánh cửa" nhà ở xã hội

Theo nhóm nghiên cứu của PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM, một khảo sát với 1.059 người (65% số người được khảo sát có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng) tại 30 tỉnh, thành cho thấy nhu cầu về NOXH rất rõ, nhưng khả năng tiếp cận chính sách lại là một khoảng cách đáng kể.

Những người này khi lựa chọn NOXH, giá bán là yếu tố được ưu tiên hàng đầu, tiếp đến là diện tích căn hộ và vị trí thuận tiện. Các yếu tố như tiện ích, môi trường sống hay chính sách tín dụng dù quan trọng nhưng chưa phải yếu tố quyết định ban đầu.

Có 92,8% người trả lời cho biết chưa từng nộp hồ sơ đăng ký NOXH; 4,6% từng nộp nhưng chưa rõ kết quả và chỉ một tỷ lệ rất nhỏ đã sở hữu NOXH.

Theo PGS.TS Trần Thị Hồng Liên, điều này cho thấy vấn đề không chỉ là thiếu nhà. Một bộ phận người có nhu cầu chưa bước vào quy trình tiếp cận vì không biết cách đăng ký, lo ngại thủ tục phức tạp hoặc cho rằng mình không đủ điều kiện.

Kết quả nghiên cứu cũng chỉ ra 4 nhóm rào cản nổi bật: thu nhập, thiếu thông tin về cách thức đăng ký, tâm lý e ngại thủ tục và nhận thức rằng bản thân không thuộc diện được hưởng chính sách.

Từ thực tế này, nhóm nghiên cứu đề xuất thay đổi cách thiết kế chính sách theo hướng coi người dân như một "khách hàng chính sách", xây dựng hành trình tiếp cận từ khâu tìm hiểu thông tin, tự kiểm tra điều kiện, chứng minh hồ sơ, đăng ký đến khi nhận nhà. Các nền tảng số, dữ liệu dân cư và VNeID có thể được khai thác để giảm chi phí giao dịch và hạn chế việc người dân phải đi lại nhiều lần.

Một điểm đáng chú ý khác là nhu cầu không chỉ dừng ở mô hình mua nhà. Nghiên cứu đề xuất xem xét các mô hình thuê dài hạn, sở hữu chung hoặc mua một phần căn nhà rồi thuê phần còn lại. Đây có thể là hướng tiếp cận phù hợp với nhóm người trẻ, lao động di cư hoặc những người chưa đủ khả năng tích lũy để mua toàn bộ căn hộ.

PGS.TS Hoàng Công Gia Khánh, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM, cho rằng thiếu nhà ở vừa túi tiền không phải câu chuyện riêng của Việt Nam hay các nước đang phát triển. Ngay tại những quốc gia giàu, bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, người cao tuổi và các nhóm dễ bị tổn thương vẫn tồn tại.

Theo ông, kinh nghiệm quốc tế cho thấy giàu lên không đồng nghĩa bài toán nhà ở tự được giải quyết. Điều quan trọng là cách một quốc gia tổ chức thị trường, tạo nguồn cung và kết nối nguồn cung đó với khả năng chi trả thực tế của người dân.

Từ góc độ kinh tế, bài toán phải được nhìn trong mối quan hệ giữa cung, chi phí và khả năng chi trả. Với doanh nghiệp, đó là đất đai, vốn, thời gian thực hiện dự án, chi phí xây dựng, chuỗi cung ứng và mức lợi nhuận hợp lý. Với Nhà nước, các chính sách về đất đai, quy hoạch, đầu tư, tín dụng và nhà ở phải vận hành đồng bộ.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy khoảng cách cung - cầu đang rất lớn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, từng dẫn chứng dự án NOXH tại 324 Lý Thường Kiệt ghi nhận hơn 12.000 người đăng ký quan tâm trong khi số lượng căn hộ đưa ra là 1.025 căn, gồm 755 căn để bán và 270 căn cho thuê.

Từ trường hợp này, ông Lê Hoàng Châu đặt vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện chính sách về đối tượng, điều kiện và cách thức phân bổ NOXH. Ông Châu kiến nghị xem xét bổ sung điều kiện cư trú đối với một số trường hợp, đồng thời khai thác dữ liệu dân cư để xác thực thông tin thay vì tăng thêm thủ tục giấy tờ.

Từ quỹ đất 20% đến cấu trúc đô thị gắn với việc làm

Nếu câu chuyện của người dân đặt ra yêu cầu "nhà ở phải vừa túi tiền và dễ tiếp cận", thì phía doanh nghiệp lại đặt ra câu hỏi: làm thế nào để dự án NOXH có thể triển khai nhanh, có hiệu quả và duy trì nguồn cung ổn định?

Ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc Ban Đầu tư và Pháp chế, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn, cho biết doanh nghiệp đã tham gia phát triển NOXH từ năm 2010 và thực hiện nhiều dự án. Tuy nhiên, một dự án thường mất 3-5 năm, trong khi chi phí vốn, vật liệu và các điều kiện thị trường liên tục thay đổi.

Theo ông Quảng, tín dụng là một trong những điểm cần tiếp tục tháo gỡ. Doanh nghiệp đề xuất có cơ chế tín dụng chuyên biệt cho NOXH, đơn giản hóa thủ tục và nghiên cứu mở rộng hạn mức tín dụng đối với chủ đầu tư có năng lực.

Cùng với đó là chính sách đất đai, thuế, chi phí thẩm định, nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận. Doanh nghiệp cũng kiến nghị xem xét mức lợi nhuận tối đa hiện nay, cho rằng trong điều kiện dự án kéo dài 3-5 năm, mức lợi nhuận bị khống chế trong khi rủi ro chi phí tăng cao có thể làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này.

Ông Quảng đề xuất nghiên cứu mức lợi nhuận 12-15%, đồng thời tính đầy đủ các chi phí hợp lý vào giá thành; xây dựng quỹ phát triển nhà ở quốc gia có chức năng bảo lãnh tín dụng, hỗ trợ lãi suất và hạ tầng ngoài dự án; cho phép áp dụng các giải pháp quy hoạch, kiến trúc linh hoạt để giảm chi phí đầu tư.

Đáng chú ý, doanh nghiệp cũng đề xuất ứng dụng VNeID và kết nối dữ liệu dân cư, đất đai, thuế nhằm giảm hồ sơ giấy, rút ngắn thời gian xác minh và hạn chế rủi ro pháp lý.

Tuy nhiên, theo bà Trần Thu Hằng, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc (Bộ Xây dựng), nếu chỉ tập trung tháo gỡ thủ tục, tín dụng hay quỹ đất thì vẫn chưa giải quyết được gốc rễ của bài toán.

Theo bà Hằng, cần thay đổi tư duy quy hoạch đối với NOXH. Thay vì chỉ đặt câu hỏi cần bao nhiêu triệu căn hộ, cần tạo lập một cấu trúc không gian đô thị phù hợp cho phát triển NOXH.

Trong cách tiếp cận này, NOXH không nên bị đẩy ra xa trung tâm, xa nơi làm việc, thiếu giao thông công cộng và hạ tầng xã hội. Nhà ở phải được đặt trong mối quan hệ với các cực phát triển kinh tế, khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, giao thông công cộng và các không gian việc làm.

Bà Hằng cho rằng quy hoạch phải chủ động tạo quỹ đất cho NOXH thay vì chờ đến khi có dự án mới tìm đất. Nguồn lực có thể được tính toán từ quá trình tái cấu trúc đô thị, đất công sau khi di dời trụ sở, các khu vực sử dụng đất kém hiệu quả, cơ sở sản xuất phải di dời, kho bãi, các khu vực gắn với đầu mối giao thông công cộng, khu đô thị mới...

Theo đó, quỹ đất 20% trong các dự án thương mại không nên là nguồn lực duy nhất. Nhà nước cần chủ động chuẩn bị đất sạch, hạ tầng và không gian phát triển để doanh nghiệp có thể tham gia.

Đây cũng là điểm giao giữa quy hoạch và thị trường. NOXH không nên được coi là một "khu riêng" của đô thị, mà phải trở thành một lớp cấu trúc hữu cơ trong đô thị đa trung tâm, gắn với các hành lang giao thông và các cực việc làm.

Cùng quan điểm phải đưa nhà ở ra khỏi cách tiếp cận thuần túy "xây căn hộ", nhóm nghiên cứu của thạc sĩ Đặng Tiến Long cho rằng cần chuyển trọng tâm từ số lượng căn hộ sang khả năng đáp ứng thực tế nhu cầu cư trú của công nhân, người lao động.

Theo ông Long, nhà ở cho thuê đặc biệt phù hợp với lao động di cư và những người chưa có nhu cầu hoặc chưa đủ khả năng tích lũy để mua nhà. Tuy nhiên, Nhà nước không nhất thiết chỉ tập trung xây mới mà cần tính đến nguồn cung nhà trọ, nhà cho thuê của hộ gia đình và khu vực tư nhân đang tồn tại.

Đây cũng là hướng tiếp cận phù hợp với đề xuất của nhóm nghiên cứu PGS.TS Trần Thị Hồng Liên: thay vì chỉ coi NOXH là chính sách an sinh dành cho nhóm thu nhập thấp, cần từng bước tiếp cận khái niệm Affordable Housing - nhà ở vừa túi tiền, với nhiều tầng sản phẩm và nhiều hình thức sở hữu, thuê, thuê mua.

Khi đó, bài toán không còn là "xây bao nhiêu căn NOXH", mà là tạo lập một thị trường có khả năng cung cấp đúng loại nhà, đúng vị trí, đúng mức giá và đúng nhu cầu của người dân.