Quy hoạch đất đai xây nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cần đúng nơi có nhu cầu

Tại "Phiên thảo luận 2: Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản", nằm trong khuôn khổ hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách" do trang thông tin điện tử tổng hợp Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào ngày 22/9, đại diện cơ quan quản lý Nhà nước, chuyên gia, doanh nghiệp đã cùng bàn luận về vấn đề quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Phiên thảo luận 2: Những tác động đến tương lai phát triển và đầu tư bất động sản.

Cần quy hoạch đất đai nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu người dân

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) chia sẻ, quy hoạch các khu vực nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần quan tâm những khu vực gần khu dân cư, các tiện ích sinh hoạt đi lại.

Bà Hằng chỉ ra thực trạng, hiện một số địa phương đang quy hoạch khu vực quá xa, người dân muốn về ở nhưng đi lại quá xa khiến nhu cầu mua bị giảm đi. Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, câu chuyện quy hoạch rất quan trọng. Trong quá trình làm việc đăng ký chỉ tiêu với các địa phương, bà Hằng cho biết sẽ chú trọng nội dung này để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cho các dự án.

Bà Hằng cũng cho biết, hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Dưới góc độ là đơn vị chủ đầu tư, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, những năm trước, SGO Homes tập trung phát triển nhà ở thương mại là chính, nhưng từ năm 2025 đến nay, SGO Homes bắt đầu phát triển nhà ở xã hội. Trong cơ cấu đầu tư của doanh nghiệp hiện đã có đầy đủ các phân khúc: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, đất nền, nhà phố và chung cư.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes.

Ông Chung khẳng định, một doanh nghiệp muốn phát triển bắt buộc phải nắm bắt xu hướng chung của xã hội và định hướng phát triển. Tuy nhiên, việc xác định sản phẩm trọng điểm sẽ phụ thuộc vào chiến lược riêng của từng doanh nghiệp.

Với phân khúc nhà ở xã hội, ông Chung cho biết, doanh nghiệp chưa thể xem đây là phân khúc trọng điểm hoặc mảng kinh doanh chính, điều này tới từ những khó khăn bất cập.

Thứ nhất, ông Chung cho biết, nhà ở xã hội không phải ở đâu cũng bán được. Doanh nghiệp vẫn phải lựa chọn vị trí mang tính quyết định, và khu vực đó bắt buộc phải có nhu cầu về nhà ở xã hội.

Điểm thứ hai liên quan đến bài toán chi phí. Mặc dù xây dựng nhà ở xã hội đã được miễn tiền sử dụng đất, nhưng còn hai khoản chi phí lớn là chi phí xây dựng và chi phí lãi vay. Thực tế, chi phí xây dựng hiện nay biến động rất mạnh, đặc biệt là chi phí nhân công.

Trong quá trình triển khai bán hàng hoặc xây dựng, các chi phí vẫn tiếp tục thay đổi nhưng doanh thu không được thay đổi. Đối với doanh nghiệp, ông Chung chia sẻ, biên lợi nhuận sẽ rất thấp, nếu không bán được hàng có thể dẫn đến âm vốn, đó là lý do mà doanh nghiệp chưa thể tập trung 100% vào phân khúc này.

Quy hoạch không phù hợp, dự án dễ "ế hàng"

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho biết, hiện nay G6 Group đang triển khai đầu tư một dự án nhà ở xã hội tại Phú Thọ, đồng thời phát triển và phân phối khoảng 12 dự án tại các tỉnh miền Trung và miền Bắc.

Giai đoạn từ năm 2020 - 2024, ông Quê cho biết, không chỉ riêng nhà ở xã hội mà tất cả các loại hình bất động sản ít nhiều đều bị vướng về thủ tục đầu tư, khiến nguồn cung ra thị trường một phần hạn chế.

Sau khi các Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai mới, cùng các nghị định ban hành có hiệu lực, kết hợp với chủ trương chỉ đạo quyết liệt của Đảng và Nhà nước, các thủ tục về nhà ở xã hội đã thông thoáng hơn rất nhiều.

Ví dụ, thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hiện chỉ còn khoảng 3 - 6 tháng. Các thủ tục liên quan đến cấp phép xây dựng cũng đơn giản hơn. Một dự án nhà ở xã hội từ lúc chủ đầu tư đề xuất đến khi có thể khởi công hiện có thể hoàn thành trong 4 - 6 tháng, đại diện G6 Group nhận định, đây là tín hiệu thay đổi tích cực rõ rệt.

Về nguồn cung, hiện nay cả nước đang có hơn 800 dự án nhà ở xã hội. Theo Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nguồn cung dự kiến đạt khoảng 1,2 triệu căn, định hướng cũng đang nâng tiêu chuẩn phát triển nhà ở xã hội lên cao hơn.

Quy hoạch đất đai xây nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cần đúng nơi có nhu cầu.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực về tăng nguồn cung và khả năng tiếp cận của người mua, ông Quê chỉ ra thực trạng, có tình trạng nhiều dự án nhà ở xã hội hoàn thành, nhưng không bán được căn nào hoặc bán rất chậm.

Đơn cử, một dự án nhà ở xã hội tại ngoại thành Quy Nhơn mở bán từ tháng 3 đến nay mới bán được hơn 20 căn. Một dự án khác gần đó mở bán từ năm 2021 với 4 tòa nhà, nhưng đến nay chưa bán xong 2 tòa.

Hay tại Phổ Yên (Thái Nguyên) - trung tâm công nghiệp quy mô lớn quanh khu công nghiệp Samsung, hiện vẫn có dự án 1.000 căn chỉ bán được vài chục căn.

Trước thực trạng đó, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV nhận định, nếu quy hoạch đất để phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở vừa túi tiền tại những vị trí không tập trung người có nhu cầu thì dù xây dựng được, chưa chắc người dân sẽ lựa chọn.

"Nhu cầu về nhà ở xã hội hiện rất lớn. Tuy nhiên, nếu nhà ở được xây dựng quá xa nơi làm việc thì người dân sẽ mất nhiều thời gian đi lại. Những gia đình có con nhỏ, người ốm hoặc người cao tuổi thường muốn sống gần trung tâm để thuận tiện cho công việc và sinh hoạt", ông Cường cho biết.

Nếu nhà ở nằm quá xa, người dân có thể không chấp nhận. Họ có thể lựa chọn một căn nhà chật chội trong nội thành để được sống gần nơi làm việc và phù hợp với nhu cầu của mình.