Theo các chuyên gia, kê khai đúng giá mua bán khi giao dịch bất động sản góp phần giúp thị trường bất động sản thực sự minh bạch hơn.
Tiềm ẩn hệ quả pháp lý
Chị Nguyễn Thị Ánh Tuyết, sống tại TP.HCM chia sẻ, năm ngoái, hai vợ chồng chị có nhu cầu mua nhà và tìm được một căn hộ ưng ý.
Tuy nhiên, khi chuẩn bị ký hợp đồng thì phát sinh chuyện kê giá trên hợp đồng. Phía chủ nhà cho rằng, có thể ghi thấp hơn cho nhẹ thuế, song chị Tuyết và chồng không đồng ý.
Việc kê khai giá thấp trong giao dịch bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả người mua và người bán.
"Chúng tôi nghiêng về an toàn pháp lý, rủi ro hai giá không còn nhỏ như trước nên chúng tôi quyết định không giao dịch nữa", chị Tuyết cho biết.
Thực tế, kê khai giá thấp trong giao dịch bất động sản tiềm ẩn rủi ro pháp lý và tài chính rất lớn cho cả người mua lẫn người bán.
Theo luật sư Lê Văn Lên, Giám đốc Hãng Luật Capital (Đoàn Luật sư TP.HCM), vụ việc Công an tỉnh Thái Nguyên khởi tố hai người môi giới bất động sản để điều tra về tội trốn thuế vào ngày 5/3/2026 là lời cảnh báo rõ ràng đối với các trường hợp tìm cách để né thuế trong giao dịch nhà, đất hiện nay.
"Cụ thể, hai người này bị cáo buộc trốn thuế, lệ phí gần 500 triệu đồng khi chuyển nhượng hơn 10 căn nhà. Qua đây có thể thấy, giá thực tế một đằng, ghi trong hợp đồng một nẻo tiềm ẩn nhiều hệ quả pháp lý nghiêm trọng", ông Lên cho biết.
Trong bối cảnh cơ quan chức năng đang tăng cường kiểm soát nghĩa vụ tài chính đối với giao dịch bất động sản, ông Lên cho biết, cách an toàn nhất vẫn là kê khai trung thực, thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ thuế, lệ phí.
Đồng thời, ghi nhận rõ ràng các thỏa thuận trong hợp đồng công chứng hoặc chứng thực. Điều này mang lại an toàn pháp lý, tránh được nguy cơ bị xử phạt và bảo đảm tốt hơn khả năng được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
Thị trường minh bạch hơn
Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia dựa trên giá giao dịch thực tế, thay vì chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Minh bạch kê khai giá sẽ là đòn bẩy quan trọng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Khi cơ sở dữ liệu được vận hành đầy đủ, cơ quan thuế có công cụ định giá độc lập để đối chiếu với giá kê khai, bất kỳ sự chênh lệch bất thường nào đều trở thành dấu hiệu đáng ngờ.
Về cơ chế xác minh, Thông tư 80/2021/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 21/2026/TT-BTC) và các quy trình kiểm tra thuế hiện hành cho phép cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình, chứng minh giá giao dịch thực tế, kể cả lịch sử chuyển tiền qua ngân hàng, tin nhắn thỏa thuận giá, hay hợp đồng đặt cọc.
Bên cạnh đó, cơ quan tố tụng có thể áp dụng Điều 200 Bộ luật Hình sự về tội trốn thuế ngay cả với cá nhân thực hiện giao dịch riêng lẻ, không chỉ với doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chuyên nghiệp.
Ông Trương Hoài Nam, nhà sáng lập sàn bất động sản Tìm nhà cùng Nam chia sẻ, kê khai đúng giá mua bán khi giao dịch bất động sản góp phần giúp thị trường bất động sản thực sự minh bạch hơn.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nam luôn ủng hộ việc kê khai đúng và đủ giá giao dịch, tư vấn với khách hàng sát sao về vấn đề này.
Tái cấu trúc lại thị trường
Hiện nay, Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó đề xuất tiếp tục áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đối với bất động sản, nhưng thay đổi cách xác định giá tính thuế.
Thị trường bất động sản đang tái cấu trúc cùng với hàng loạt chính sách, quy định mới.
Cụ thể, giá chuyển nhượng vẫn căn cứ theo hợp đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.
Quy định này kỳ vọng thu hẹp chênh lệch giữa giá kê khai và giá giao dịch thực tế, qua đó hạn chế tình trạng người mua và người bán thỏa thuận ghi giá thấp để giảm thuế, hiện tượng phổ biến lâu nay trên thị trường.
Theo ông Nam, việc siết chặt giao dịch hai giá sẽ giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên trong ngắn hạn, chi phí giao dịch tăng lên là không thể tránh khỏi.
Nếu nhìn dài hạn, đây là bước đi đúng hướng, vì một thị trường muốn phát triển bền vững, không thể dựa trên giá ảo và hợp đồng tượng trưng.
Bên cạnh đó, việc tính đúng giá khi chuyển nhượng bất động sản sẽ khiến giới đầu tư lướt sóng phải cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền đặt cọc bất kỳ sản phẩm nào, vì nếu không chọn kỹ dễ bị chôn vốn.
Người mua ở cũng phải tính toán kỹ lưỡng hơn, người bán nhà cũng phải định giá sát thị trường hơn, môi giới cũng phải tư vấn minh bạch hơn...
Theo ông Nam, đây là giai đoạn tái cấu trúc thị trường cùng với hàng loạt chính sách quy định mới như: Bảng giá đất mới 2026; Định danh điện tử bất động sản; Trung tâm giao dịch bất động sản.
Vì vậy, khi "siết" lại thị trường, người tham gia sẽ được lọc trong một khuôn khổ minh bạch hơn, giá phản ánh sát thị trường hơn, từ đó việc định giá, vay ngân hàng, đầu tư... sẽ có nhiều dữ liệu rõ ràng hơn.
Theo ông Trương Hoài Nam, tại thị trường TP.HCM, xu hướng siết thuế khi giao dịch chuyển nhượng bất động sản bắt đầu từ năm 2022.
Lúc đó, các giao dịch chuyển nhượng dưới 70% giá thị trường hầu hết sẽ bị cơ quan thuế mời lên làm việc để điều chỉnh giá hoặc cam kết bổ sung. Người dân bắt đầu làm quen với xu hướng khai sát giá thực tế từ vài năm nay nên không bỡ ngỡ khi các quy định dần siết lại.
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận