Thị trường chung cư Hà Nội điều chỉnh, bước vào cuộc sàng lọc mới

Giá chung cư Hà Nội đang điều chỉnh

Từng được xem là phân khúc dẫn dắt đà tăng của thị trường, phân khúc chung cư từ đầu năm 2026 đến nay đang điều chỉnh về giá và thanh khoản, tâm lý người mua.

Từ đầu năm đến nay, giá chung cư Hà Nội ghi nhận dấu hiệu điều chỉnh, hạ nhiệt.

Là người đang có nhu cầu mua nhà, chị Phan Thị Thu Phương (hiện đang thuê nhà sinh sống tại ngõ 426 đường Láng, phường Láng, Hà Nội) thường xuyên theo dõi thị trường và nhận thấy giá căn hộ ở nhiều dự án đã hạ nhiệt từ 15 - 30% so với trước

Đang tìm hiểu tại dự án Phương Đông Green Park, chị Phương thấy giá rao bán ở đây đã điều chỉnh đáng kể. Nếu năm ngoái mức giá phổ biến lên tới 80 - 85 triệu đồng/m² thì nay đã lùi về khoảng 65 - 75 triệu đồng/m². 

Dù rất quan tâm khi giá đã mềm hơn nhưng chị Phương cho biết vẫn chưa xuống tiền ngay mà tiếp tục chờ đợi kỳ vọng thị trường giảm thêm.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2026, giá căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội ghi nhận giá bán trung bình 128 triệu đồng/m2, tín hiệu điều chỉnh bắt đầu xuất hiện khi tại thị trường thứ cấp, một số khu vực được Bộ Xây dựng ghi nhận có xu hướng điều chỉnh giảm.

Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong quý I/2026 cũng đã ghi nhận tín hiệu giảm nhẹ, trong đó có 30.857 giao dịch thành công, bằng 81,5% so với quý IV/2025 và bằng 91,9% so với cùng kỳ năm 2025.

Sang đến quý II/2026, Bộ Xây dựng cho biết giá bán căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với Quý I/2026. Trong đó, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, thanh khoản thị trường tiếp tục xu hướng giảm. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong quý II/2026 ghi nhận có 26.567 giao dịch thành công, bằng 86,1% so với quý I/2026 và bằng 77,1% so với cùng kỳ năm 2025. 

Như vậy, nếu so với quý đầu năm, lượng giao dịch bất động sản thành công giảm gần 30%. Còn so với cùng kỳ năm trước, thị trường mất hơn một phần ba lượng giao dịch.

Bộ Xây dựng cho biết giá bán căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I/2026.

Nhiều yếu tố kết hợp khiến giá nhà điều chỉnh

Theo báo cáo quý II/2026, Bộ Xây dựng, mặt bằng lãi suất cho vay là một trong những yếu tố khiến khả năng hấp thụ sản phẩm giảm. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường, lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12 - 14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13 - 15%/năm, thậm chí 15 - 16%/năm tại một số ngân hàng.

Từ đó, chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, từ cuối năm 2025 đến nay, giá bất động sản Hà Nội đã bước vào xu hướng điều chỉnh trên diện rộng, trong đó chung cư là phân khúc giảm mạnh nhất.

Ông Toản cho biết, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới, nhà ở xã hội và thị trường cho thuê khiến giá căn hộ tại nhiều khu đô thị lớn giảm đáng kể, đồng thời thanh khoản cũng suy yếu rõ rệt.

Tâm lý người mua nhà ngày càng thận trọng hơn trước các tín hiệu điều chỉnh giá chung cư. (Ảnh minh họa).

Ông Rich Nguyễn, nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyen Academy, nhà sáng lập và điều hành CTCP đầu tư Rich Invest đánh giá một số chính sách gần đây đang phát triển, gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê.

Theo phân tích của ông Rich Nguyễn, nếu doanh nghiệp phát triển nhà ở được hỗ trợ về đất đai, vốn và cơ chế huy động vốn, đồng thời bị kiểm soát về giá bán hoặc lợi nhuận, thị trường có thể xuất hiện thêm những sản phẩm vừa túi tiền hơn.

Theo vị chuyên gia, nếu chính sách nhà ở cho thuê dài hạn được triển khai cùng với các cơ chế hỗ trợ về đất và vốn, thị trường sẽ có thêm một lựa chọn đáng kể cho người dân. Khi đó, người mua không còn bị đặt vào tình thế phải mua nhà ngay cả khi giá đã vượt xa khả năng chi trả.

Vị chuyên gia dự báo, giá nhà Hà Nội trong thời gian tới sẽ có khả năng điều chỉnh đáng kể. Dù vậy, ông cũng lưu ý giá nhà không nhất thiết giảm quá sâu trên diện rộng. Mức độ điều chỉnh sẽ phụ thuộc vào áp lực tài chính của người bán, nguồn cung mới và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.