Ba điểm đáng chú ý tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất

Đồng thời, 2 điểm thay đổi mới đáng chú ý khác là quy định về quy hoạch vị trí nhà ở cho thuê, quỹ nhà ở cho thuê và các điều khoản nội dung liên quan đến phân cấp triệt để giao về cho các địa phương.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 do Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng và sẽ trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 2 tới.

Không còn khái niệm "Chung cư có thời hạn"

Đáng chú ý, so với dự thảo đã trình Quốc hội vào tháng 8/2026, bản dự thảo Luật mới đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" khỏi phần giải thích từ ngữ, chỉ còn đề cập tới "nhà chung cư" và "nhà chung cư cũ".

Trước đó, dự thảo luật nêu định nghĩa "chung cư có thời hạn" là chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

Quy định này khiến một số đại biểu, chuyên gia, người dân và doanh nghiệp lo ngại quyền sở hữu căn hộ có thể bị chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng.

Tại Nghị quyết 21 của Trung ương nêu rõ đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Theo đó, tại Chương VII, Điều 81 về thời hạn sử dụng nhà chung cư, dự thảo Luật sửa đổi quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định và nêu trong hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, việc xử lý được thực hiện theo quy định của luật này và pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, sự cố công trình, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì phải sửa chữa, khắc phục để bảo đảm thời hạn sử dụng theo thiết kế.

Nếu sửa chữa, khắc phục không bảo đảm được thời hạn sử dụng, theo dự luật, phải xác định lại thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo.

Dự luật đề xuất Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Tại tờ trình gửi Bộ Tư pháp do Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh ký, Bộ Xây dựng cho biết, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự xây dựng lại tòa nhà, nhưng việc cải tạo phải được triển khai theo dự án. Doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư có thể được hưởng thêm ưu đãi, như miễn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Quy hoạch vị trí nhà ở cho thuê gần khu vực TOD, trường đại học, khu công nghiệp

Tại Chương IV về Nhà ở cho thuê, Điều 33 về Đất để phát triển nhà ở cho thuê quy định: Cơ quan có thẩm quyền trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn phải dành quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; khu vực định hướng phát triển giao thông công cộng; khu vực gần khu công nghiệp, khu chế xuất; khu vực gần các trường đại học, cao đẳng và nơi tập trung đông dân cư.

Đất để phát triển nhà ở cho thuê bao gồm: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê; Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; Các loại đất khác phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn để xây dựng nhà ở cho thuê.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng ngân sách nhà nước từ nguồn vốn đầu tư công, nguồn vốn chi thường xuyên, nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về đầu tư công, quy định khác của pháp luật để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê.

Đối với dự án đầu tư xây dựng bằng vốn của Quỹ nhà ở thì việc xác định chủ đầu tư dự án thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.

Đối với dự án đầu tư xây dựng bằng nguồn tài chính công đoàn thì việc xác định chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định áp dụng với dự án đầu tư công theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng

Đối với dự án có nguồn vốn đầu tư bởi doanh nghiệp, lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê thông qua hình thức giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu. Điều kiện giao chủ đầu tư là nhà đầu tư đáp ứng điều kiện đối với tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Các chủ đầu tư sẽ được hưởng ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên diện tích dự án, hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nếu có sẵn quỹ đất hoặc quỹ đất nhận chuyển nhượng theo thỏa thuận trước dó.

Giá cho thuê do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê theo cơ chế thị trường và xác định trên nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kinh phí bảo trì, chi phí vận hành, thuế phí, lệ phí theo quy định, chi phí hợp lý, hợp lệ khác, lợi nhuận theo phương án kinh doanh và không bao gồm các khoản ưu đãi, hỗ trợ của nhà nước.

Về Quỹ nhà ở cho thuê, dự án nhà ở cho thuê được hưởng chính sách hỗ trợ sau: Dành một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại của dự án để cho thuê để tạo nguồn thu phục vụ cho việc quản lý vận hành, bảo dưỡng, bảo trì dự án; Ngân sách Nhà nước cấp bù phần kinh phí quản lý vận hành nhà ở trong trường hợp tiền thuê nhà, tiền cho thuê sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án và nguồn thu hợp pháp khác không đủ bù đắp chi phí.Việc cấp bù quy định từ nguồn chi thường xuyên và đáp ứng các điều kiện theo quy định của Chính phủ. Đồng thời, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính công đoàn được hưởng ưu đãi quy định.

Phân cấp phân quyền về các địa phương

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã rà soát, quy định các nội dung liên quan đến phân cấp, phân quyền.

Thứ nhất, là phân cấp trong quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công:Phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công; tổ chức cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công; phân cấp cho Chánh Văn phòng Trung ương Đảng có thẩm quyền quyết định đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ để bố trí cho cán bộ các cơ quan trung ương; phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định các hình thức tái định cư trên địa bàn.

Thứ hai, là phân cấp trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở thương mại, nhà chung cư. Phân cấp giao UBND cấp tỉnh thực hiện quyết định khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân để tự xây dựng nhà ở trong dự án.

Phân cấp cho UBND cấp xã thực hiện một số nội dung trước đây do UBND cấp huyện thực hiện như: quản lý, theo dõi việc cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở; tổ chức cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì trong nhà chung cư.

Phân cấp cho cơ quan có thẩm quyền: phân cấp cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai (cấp xã) phê duyệt phương án bồi thường tái định cư; phân cấp cho cơ quan có thẩm quyền được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao bố trí chỗ ở tạm thời, ban hành quyết định di dời, cưỡng chế di dời, tổ chức thẩm định, phê duyệt phương án phá dỡ đối với dự án xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư.

Thứ ba, là phân cấp trong phát triển nhà ở cho thuê: Phân cấp UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phát triển nhà ở cho thuê trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; quyết định các chỉ tiêu quy hoạch khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Thứ tư, là phân cấp trong phát triển nhà ở chính sách: Phân cấp UBND cấp tỉnh quyết định các nội dung như giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách nhà ở xã hội (đối tượng có địa điểm làm việc cách xa nơi ở của mình).

Theo nội dung cuộc họp với các bộ, ngành ngày 9/9, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết việc sửa đổi 3 Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ, khơi thông nguồn lực đất đai, nhà ở và bất động sản cho phát triển, Thủ tướng yêu cầu phải thực sự cắt giảm thủ tục, điều kiện kinh doanh, tránh "Trung ương giảm nhưng địa phương lại tăng".

Thủ tướng cũng yêu cầu các bộ, ngành đánh giá đầy đủ tác động của chính sách, rà soát kỹ quy định chuyển tiếp. Khi lấy ý kiến người dân, cơ quan soạn thảo cần giải thích rõ mục tiêu, nội hàm chính sách, tránh cách hiểu khác nhau hoặc không rõ quy định. Việc này nhằm tránh khoảng trống hoặc xung đột pháp lý khi triển khai, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.