Đấu giá đất không còn giữ vai trò "thiết lập mặt bằng giá mới"

Những phiên đấu giá đất đã hạ nhiệt

Mỗi phiên đấu giá thành công với mức giá cao không chỉ mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương mà còn nhanh chóng trở thành mức tham chiếu mới, kéo theo giá đất khu vực lân cận tăng mạnh và tạo ra những đợt sóng đầu tư lan rộng.

Theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu thị trường suy yếu mà phản ánh quá trình bất động sản bước vào chu kỳ phát triển lành mạnh hơn, trong đó giá trị sử dụng dần thay thế kỳ vọng đầu cơ.

Không ít khu vực từng chứng kiến hiện tượng chỉ cần một lô đất đấu giá lập mức giá kỷ lục, toàn bộ mặt bằng giá chuyển nhượng xung quanh lập tức được điều chỉnh theo. Điều này khiến giá đất nhiều nơi tăng nhanh hơn giá trị khai thác thực tế, đồng thời hình thành tâm lý rằng đất đấu giá luôn là tài sản có khả năng sinh lời cao.

Thời gian trước, đã từng có rất nhiều phiên đấu giá tại các vị trí ngoại thành Hà Nội hay các địa phương, chỉ vài trăm lô đất nhưng có hàng nghìn hồ sơ, hàng nghìn người tham gia đấu, tạo nên một quang cảnh quá tải, mua bán nâng giá kiếm lời ngay cả khi phiên đấu giá chưa kết thúc. 

Tuy nhiên, bức tranh đó đang dần thay đổi. Khi nhiều địa phương liên tục bổ sung quỹ đất thông qua đấu giá nhằm tạo nguồn lực cho phát triển hạ tầng và đô thị, nguồn cung trên thị trường cũng trở nên dồi dào hơn. 

Đồng thời, việc hoàn thiện các quy định về đấu giá theo hướng siết chặt điều kiện tham gia, nâng cao yêu cầu về năng lực tài chính và hạn chế tình trạng bỏ cọc khiến "cuộc chơi" không còn phù hợp với những nhà đầu tư chỉ kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Ghi nhận trên thị trường, các buổi đấu giá đất đã hạ nhiệt, người tham gia đấu ảm đạm và giá đấu trở về mức hợp lý. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tâm lý "mua bằng mọi giá" đang dần được thay thế bằng cách tiếp cận thận trọng hơn. Nhà đầu tư dành nhiều thời gian đánh giá quy hoạch, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu ở thực trước khi quyết định xuống tiền. Vì vậy, nhiều phiên đấu giá gần đây không còn ghi nhận mức giá tăng đột biến mà dần tiệm cận giá trị thị trường.

Xu hướng này thể hiện khá rõ tại nhiều địa phương. Ông Trần Thế Dũng, Trưởng Ban Điều hành VARS Ninh Bình cho biết, từ đầu năm đến nay, hai phiên đấu giá lớn tại Gia Trấn và Hoa Lư đều ghi nhận mức giá trúng giảm khoảng 10 - 30% so với các đợt trước. 

Sau đấu giá, hoạt động mua đi bán lại cũng khá trầm lắng, nhiều trường hợp giao dịch quanh mức giá trúng thay vì tiếp tục đẩy giá như trước.

Theo ông Dũng, điều này cho thấy đấu giá đất đang dần mất đi vai trò "dẫn dắt kỳ vọng giá", khi mức giá trúng ngày càng phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng, khả năng khai thác và nhu cầu thực tế của từng khu vực.

Tuy nhiên, sự hạ nhiệt không đồng nghĩa với việc thị trường mất sức hút. Ông Trần Huy Biên, thành viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS IRE cho biết, tại khu vực Đông Hải Phòng, số lượng lô đất đấu giá trong 6 tháng đầu năm tăng khoảng 250% so với cùng kỳ, tỷ lệ đấu giá thành công đạt trên 95%. 

Nhiều phiên vẫn ghi nhận mức giá cao hơn mặt bằng thị trường nhờ nhu cầu ở thực đối với các khu đất có pháp lý rõ ràng và hạ tầng hoàn thiện.

Diễn biến trái chiều giữa Ninh Bình và Hải Phòng cho thấy thị trường đấu giá đất đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt. Những khu đất có quy hoạch tốt, hạ tầng đồng bộ và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực vẫn duy trì sức hút, trong khi các khu vực từng tăng nóng chủ yếu nhờ kỳ vọng đầu cơ đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn.

Ông Bùi Thế Cường, đại diện UBND xã Hợp Kim (Phú Thọ) cũng cho biết. mục tiêu của các phiên đấu giá hiện nay không chỉ nhằm tăng thu ngân sách mà còn hướng tới khai thác hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và bảo đảm tính công khai, minh bạch. Điều đó cho thấy đấu giá đất đang dần trở về đúng vai trò là công cụ phân bổ nguồn lực đất đai, thay vì trở thành "thước đo" cho các kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Dòng tiền chuyển hướng, giá trị thực trở thành thước đo mới

Việc đấu giá đất không còn liên tục xác lập các kỷ lục giá cũng phản ánh sự thay đổi trong cách dòng tiền lựa chọn bất động sản.

Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao chỉ vì kỳ vọng tài sản sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai, thì nay quyết định xuống tiền ngày càng phụ thuộc vào khả năng khai thác, tính pháp lý, hạ tầng và giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Theo Savills Việt Nam, năm 2026 đánh dấu giai đoạn môi trường đầu tư chuyển sang một trọng tâm mới. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao và việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên thận trọng hơn, tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng thay đổi đáng kể. 

Trọng tâm không còn nằm ở việc tài sản mới hay cũ, mà ở khả năng tạo ra giá trị trong suốt vòng đời khai thác. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng".

Chính sự thay đổi này khiến đất đấu giá không còn dễ dàng trở thành "điểm neo" kéo mặt bằng giá đi lên như trước. Khi nhà đầu tư phải tính toán hiệu quả sử dụng vốn kỹ hơn, những khu đất chỉ được định giá dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ dần mất sức hấp dẫn. 

Thay vào đó, dòng tiền sẽ ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện, khả năng khai thác ngay và còn dư địa gia tăng giá trị trong dài hạn.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Hà Nội cho rằng, thị trường đang chuyển từ cách đánh giá dựa trên tuổi đời công trình sang đánh giá theo "vòng đời giá trị". 

Một tài sản chỉ thực sự có sức cạnh tranh khi duy trì được dòng tiền ổn định, liên tục thích ứng với nhu cầu của khách thuê và sự dịch chuyển của dòng vốn. Điều đó đồng nghĩa lợi thế sẽ ngày càng thuộc về những tài sản có khả năng tạo giá trị bền vững thay vì chỉ mang yếu tố mới.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, xu hướng này cũng buộc các chủ đầu tư thay đổi cách tiếp cận thị trường.

Theo bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc Phát triển dự án Công ty CP Tập đoàn My Second Home, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS, trong bối cảnh chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, doanh nghiệp rất khó giảm giá bán nếu không kiểm soát tốt giá vốn.

Vì vậy, bài toán hiện nay không còn là bán sản phẩm bằng mọi giá mà là phát triển các dự án có giá trị tương xứng với mức giá, phù hợp nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác lâu dài. Những doanh nghiệp tối ưu được thiết kế, pháp lý, tiến độ, chính sách bán hàng và hiệu quả vận hành sẽ có lợi thế lớn hơn trong chu kỳ cạnh tranh mới.