Lãi suất tăng - thị trường bất động sản chững nhịp
Báo cáo nghiên cứu thị trường nửa đầu năm 2026 của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, lãi suất vay mua bất động sản trong nửa đầu năm phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15 - 16%/năm.
Giá bất động sản tại nhiều khu vực đã tăng rất mạnh trong hai năm qua.
Theo Dat Xanh Services, cú sốc lãi suất đã trực tiếp kéo tụt các chỉ số giao dịch trên toàn thị trường. Tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp nửa đầu năm 2026 chỉ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, ghi nhận mức giảm sâu 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động ở mức thấp, từ 20 - 30%, giảm tới 30 điểm % so với giai đoạn cuối năm ngoái. Cụ thể, lượng hấp thụ khu vực miền Bắc chiếm 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, tổng lượng hấp thụ miền Nam chiếm 40% tổng lượng hấp thụ cả nước.
Một khảo sát khác vừa được công bố của đơn vị nghiên cứu thị trường One Mount Group chỉ ra, trong quý II/2026, tỷ lệ người lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư hàng đầu giảm 23% so với cùng kỳ năm ngoái.
Nghiên cứu của One Mount Group đưa ra đánh giá, mặt bằng lãi suất liên tục tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trong nửa đầu năm cho thấy môi trường tài chính kém thuận lợi hơn với người mua nhà dùng đòn bẩy.
Báo cáo của One Mount Group cũng chỉ ra sức mua căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm dù nguồn cung vẫn tăng mạnh.
Trong đó, riêng tại TP.HCM và vùng mở rộng, nguồn cung căn hộ mới đạt 11.100 căn, chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm ở các phân khúc hạng sang và trung cấp, riêng khu trung tâm TP.HCM chỉ ghi nhận 2.400 giao dịch, sụt 13% so với cùng kỳ.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam chia sẻ, đối với một căn hộ 10 tỷ đồng, nhà đầu tư vay 5 tỷ, nếu sau một năm giá tăng 7%, tương đương 700 triệu đồng, với lãi suất 10%, riêng tiền lãi đã khoảng 500 triệu đồng. Phần tăng giá thực tế chỉ còn 200 triệu đồng trước khi tính thuế, phí môi giới và các chi phí khác.
Đặt vào bối cảnh lãi suất thả nổi lên đến 14% như một số ngân hàng hiện hay, tiền lãi tăng lên khoảng 700 triệu đồng, tương đương khoảng trên 58 triệu đồng/tháng. Với nhà đầu tư vay ngân hàng, giá bất động sản tăng chưa đồng nghĩa có lãi, bởi phần tăng giá trước hết phải đủ bù chi phí vay.
Điều chỉnh lãi suất: Điều kiện quan trọng phát triển bền vững thị trường
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc BHS Group nhận định, hiện nay, thị trường bất động sản đang chứng kiến ba diễn biến diễn ra đồng thời.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc BHS Group.
Đầu tiên, hạ tầng được đầu tư với tốc độ chưa từng có. Cả nước đang như một đại công trường với cao tốc Bắc - Nam, các tuyến vành đai, metro, đường sắt tốc độ cao, cảng biển, sân bay… Hàng loạt quy hoạch nhiều năm nay đang từng bước trở thành hiện thực.
Thứ hai, giá bất động sản tại nhiều khu vực đã tăng rất mạnh trong hai năm qua, có nơi tăng gấp 2 - 3 lần, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Cuối cùng, nguồn cung mới đang được đưa ra thị trường ngày càng nhiều sau thời gian dài khan hiếm.
Trong bối cảnh đó, nếu dòng vốn giá rẻ và lãi suất thấp được bơm mạnh vào thị trường sẽ khiến cho người mua để ở thực sẽ càng khó tiếp cận nhà ở vì không đủ khả năng cạnh tranh về nguồn vốn, cũng như tốc độ ra quyết định, thị trường có thể sôi động trong ngắn hạn, nhưng khó có thể phát triển lành mạnh trong dài hạn.
Ngược lại, khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức tương đối cao, theo ông Tuyển, thị trường buộc phải quay trở về với giá trị cốt lõi. Ông nhận định, lãi suất cao chính là điều kiện cần để thị trường bất động sản phát triển bền vững.
"Chủ đầu tư không còn có thể chỉ bán câu chuyện quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá. Họ phải đầu tư nhiều hơn vào quy hoạch, thiết kế, công năng, chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng để đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng. Người mua cũng sẽ lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực thay vì chạy theo tâm lý FOMO", ông Tuyển chia sẻ.
Trong khi đó, các dự án hạ tầng sẽ có thêm thời gian để hoàn thiện và phát huy giá trị. Quy hoạch sẽ dần chuyển từ những bản vẽ trên giấy thành những công trình thực sự tạo ra giá trị cho xã hội và nền kinh tế.
Khi nền tảng đủ vững, lãi suất giảm dần và dòng vốn được nới lỏng hơn, theo ông Tuyển thị trường sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Khi đó, giá trị bất động sản sẽ được nâng đỡ bởi hạ tầng, nhu cầu thực và hiệu quả khai thác, thay vì chỉ bởi kỳ vọng.
Thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều thay đổi, đặc biệt về tâm lý thị trường và người mua.
Ông Trương Hoài Nam, nhà sáng lập sàn bất động sản Tìm Nhà Cùng Nam nhận định, điều thị trường bất động sản đang điều chỉnh lúc này là kỳ vọng và cách sử dụng đòn bẩy tài chính của người mua. Đây có thể xem là là thay đổi lớn nhất của thị trường trong chu kỳ hiện nay.
Ông Nam chia sẻ, giai đoạn 2024 - 2025, nhiều người ký hợp đồng với lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 6 - 8%/năm. Nhưng khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện đã phổ biến 13 - 15%/năm, khiến khoản trả góp mỗi tháng tăng thêm vài triệu, thậm chí cả chục triệu đồng.
Theo ông Nam, giai đoạn "mua nhà trước, tính lãi sau" đã kết thúc. Từ bây giờ, người mua sẽ phải tính toán thật kỹ lưỡng trước rồi mới quyết định có mua nhà hay không. Trong đó phải dự trù trước những kịch bản xấu của nền kinh tế để có phương án ứng phó phù hợp.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, lãi suất thả nổi 13 - 15% đang tạo áp lực lớn lên sức mua. Khi chi phí vốn đắt đỏ, người mua sẽ thận trọng hơn và có xu hướng gửi gắm quyết định mua vào những chủ đầu tư, dự án mà họ cảm thấy chắc chắn, có uy tín. Những dự án mới của các chủ đầu tư chưa có tên tuổi có thể gặp khó khăn hơn về tốc độ bán hàng. Các dự án có giá quá cao cũng sẽ bán chậm hơn.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, khi tín dụng ngân hàng đang dần hướng mạnh vào nhu cầu mua nhà ở thực, thị trường bất động sản cũng sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.
Tuy nhiên, theo ông, để dòng vốn phát huy hiệu quả, cần đồng thời giải bài toán nguồn cung, pháp lý và giá nhà nhằm tạo ra những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, các gói vay cho người trẻ mua nhà lần đầu, gói vay mua nhà ở xã hội…
Ông Lê Anh Tuấn, Tổng giám đốc Dragon Capital, dự báo lãi suất thời gian tới khó lên mặt bằng cao mới bởi Ngân hàng Nhà nước có nhiều động thái hỗ trợ thanh khoản.
Cùng với đó, mới đây tại buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng sáng 13/8, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu các ngân hàng tiết giảm chi phí, ổn định mặt bằng lãi suất và giảm thực chất lãi vay, qua đó chia sẻ với người dân, doanh nghiệp.
Theo ông Tuấn, thời gian tới có thể có thêm các chính sách như nới lỏng tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR), điều chỉnh tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đồng thời hạn chế cạnh tranh lãi suất thiếu lành mạnh giữa các ngân hàng.
Nhưng với nhu cầu tín dụng lớn và khoảng cách giữa tín dụng với tiền gửi đang cao, theo ông Tuấn, khả năng lãi suất giảm mạnh cũng không dễ, diễn biến lãi suất thời gian tới sẽ ổn định hơn, không tăng cao hay giảm mạnh đột ngột, khả năng cao sẽ giảm chậm.
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận